Während viele Immobilieneigentümer und -betreiber in der CRE-Branche neu in ESG (Environmental, Social, Governance) sind, einige von ihnen MeasurablDie Benutzer von haben daran gearbeitet, die Grenzen in diesen Bereichen zu erweitern, lange bevor ESG als wesentlich für eine gute Geschäftsleistung angesehen wurde.
Kürzlich hatten wir das Vergnügen, uns mit Jason McIntyre, Director of Real Estate Operations and Sustainability bei USAA Real Estate, und Melissa Bartow, Account Manager bei Measurabl in einem Live-Webinar. USAA-Immobilien nahemn Measurabl's Softwareplattform früh in der Programmentwicklung an, nutzen dem fortschrittlichen Nachhaltigkeitsmanagement und der Offenlegung. Jetzt erforscht das Team neue Technologien, um die ESG-Leistung seiner Immobilienanlagen weiter zu verbessern, um die Kunden von USAA besser zu bedienen.
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Hier sind einige Highlights aus ihrem Gespräch, der Kürze halber bearbeitet.
Melissa: Es war ein Privileg, zu beobachten, wie sich der Markt von Nachhaltigkeit als Nebensache hin zu einer vollständigen Integration von ESG in die Geschäftsstrategien verändert. Was waren einige der Faktoren, die ESG anfänglich in den Fokus von USAA Real Estate gerückt haben?
Horst: Einige der Hauptfaktoren bestanden darin, einen Wettbewerbsvorteil zu erlangen und dann auf den Druck der Anleger zu reagieren und ihm einen Schritt voraus zu sein. Bereits im Jahr 2000 hat sich unser Unternehmen verpflichtet, ENERGY STAR-Partner zu werden. Als wir anfingen, uns Vorgaben und Ziele rund um Nachhaltigkeit zu setzen, sahen wir Möglichkeiten, unsere Betriebskosten zu senken und gleichzeitig Gutes zu tun.
Im Laufe der Jahre haben wir festgestellt, dass das Richtige zu tun kein Kompromiss für das Geschäft ist. Ich denke, manchmal können Nachhaltigkeit oder ESG manchen wie ein notwendiges Übel erscheinen oder dass sie den Fortschritt möglicherweise verlangsamen. Wenn Sie in Akquisitionen tätig sind und Ihr Dealflow schnell ist und Sie sich jetzt mit zusätzlichen ESG-Risiken befassen müssen, kann dies wie eine Belastung erscheinen. Aber wenn unser Ziel als Anlageverwalter darin besteht, Renditen zu erzielen und Risiken zu reduzieren, dann ist ESG ein Risiko, und wenn wir es ignorieren, nutzen wir möglicherweise Chancen nicht. Wenn Sie dies nicht in Ihr Unternehmen integrieren, könnten Sie später auf einige unglückliche Überraschungen stoßen.
Und jetzt fordern unsere Investoren zunehmend eine transparentere Offenlegung der ESG-Performance und verlangen fast nach Verbesserungen. Indem wir diesen Anfragen zuvorgekommen sind, konnten wir diese Beziehungen und das Engagement mit unseren Stakeholdern weiter vertiefen.
Melissa: Wie haben Sie einen Business Case für Nachhaltigkeit erstellt?
Horst: Wir konnten unsere Energieeinsparungen tatsächlich für viele unserer ESG-bezogenen Ausgaben wie LEED-Zertifizierungen verwenden. Jetzt haben viele unserer Mieter ähnliche ESG-Ziele und -Strategien, sodass wir Vermögensverwaltern zeigen konnten, dass hier wirklich ein Business Case vorliegt. Derzeit sind wir an einem Energieanalyseprogramm beteiligt, bei dem wir Echtzeitanalysen unserer Bürogebäude erhalten. Diese Programme kosten Geld, aber wir zahlen mit den daraus resultierenden Einsparungen. Wenn Sie Ihre Strategien so positionieren können, werden Sie Rückenwind bekommen und von den Vermögensverwaltern das nötige Vertrauen bekommen, um weiterhin Ideen einzubringen.
Melissa: Wie hat Technologie Ihnen im Laufe der Jahre geholfen, Ihre ESG-Bemühungen zu verbessern?
Horst: Wir schlossen uns an Measurabl als Early Adopter im Jahr 2014. Die Software gibt uns einen Rahmen, um Daten zu sammeln und zu verwalten und die Datenqualität zu bewerten. Das Letzte, was wir tun wollen, ist, fehlerhafte Daten offenzulegen. Als uns alle Daten gehörten und wir sie nur jährlich sammelten, war die Offenlegung ziemlich einfach; aber es ist komplexer geworden, je mehr wir gewachsen sind und uns verändert haben. Gute Daten zu haben, die zeitnah und genau sind, und in der Lage zu sein, die Abstammung zu verstehen, hat uns sicherlich geholfen, viel Vertrauen zu gewinnen, wenn wir Stakeholdern offenlegen.
In diesem Jahr drehten sich die Diskussionen nicht nur um die Logistik der Datenbeschaffung oder welche Daten wir haben, sondern um das Recht oder die Befugnis, Daten zu sammeln. Wir sind führend bei grünen Mietverträgen, aber das Sammeln von Daten zu Vermögenswerten kann immer noch schwierig sein, wenn wir von den Mietern nicht verlangen, dass sie diese offenlegen. Triple-Net-Mietverträge mit gewerblichen Mietern stärken diese Partnerschaft. Daten sind sicherlich ein starker Treiber. Wir haben uns auch anderen Technologien zugewandt, einschließlich Solardachleasing, und wir haben gerade unsere erste Batteriespeicherlösung in San Jose, Kalifornien, fertiggestellt, inklusive einem intelligenten Fenstereinbau in San Jose, um Energiekosten zu sparen. Es ist wichtig, bereit und willens zu sein, diese Technologien anzunehmen und sie ebenfalls voranzutreiben.
Melissa: Welchen Rat würden Sie einem Unternehmen geben, das sich ernsthaft mit der Verfolgung und Offenlegung von ESG-Daten befasst?
Horst: Machen Sie einen Schritt nach dem anderen: Wenn Sie keine Daten abrufen, beginnen Sie mit dem Abrufen von Daten. Wenn Sie die Daten haben, beginnen Sie mit der Validierung. Wenn Sie es validieren, lassen Sie es von einem Dritten zusichern. Ohne Datengenauigkeit ist es schwierig, eine Basislinie zu erstellen. Verlassen Sie sich auf Best Practices, verlassen Sie sich auf gute Lösungen da draußen. Alle Daten sind besser als keine.
Bestimmen Sie dann, an welchem Punkt Sie diese Daten offenlegen werden. Wenn Sie noch nicht bereit sind, sehen Sie sich die Lücken an, die Sie in Ihrem aktuellen Datensatz haben. Das ist wahrscheinlich der beste Ausgangspunkt. Versuchen Sie, sich auf zwei Komponenten zu konzentrieren: das Erhalten von Daten und das Erhalten der Berechtigung zum Anfordern der Daten. Wenn Sie festlegen, wie Sie diese Daten offenlegen möchten – sei es bei der Berichterstattung an eine Benchmark wie GRESB oder bei der Erstellung Ihres eigenen Nachhaltigkeitsberichts – empfehle ich Ihnen, Ihren Stakeholdern zuzuhören, um ein tieferes Verständnis ihrer Treiber zu erlangen.
Melissa: Wie können Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil erlangen, wenn sie die physischen Klimarisiken verstehen, die ihr Portfolio beeinflussen? USAA Real Estate hat damit begonnen, diese Risiken zu bewerten und entsprechend zu handeln. Können Sie erklären, warum sich Ihre Gruppe entschieden hat, sich damit zu befassen, wie Sie widerstandsfähige Praktiken aufbauen und was der wahre Wert der Exposition gegenüber Klimarisiken ist?
Horst: Das Klimarisiko war schon immer da, aber die Fähigkeit, diese Risiken zu quantifizieren und für die Entscheidungsfindung zu nutzen, ist von größter Bedeutung. Die Branche hat uns an den Punkt gebracht, an dem wir uns anständige Metriken ansehen können, aber es ist immer noch ein bisschen unklar, wie wir sie verwenden sollen – das ist das Geheimrezept jedes Unternehmens. 2019 haben wir einen ersten Blick auf das physische Klimarisiko geworfen, aber es hat wirklich Zeit gedauert, einige dieser Zahlen zu verarbeiten und zu verstehen, wie man sie zum Aufbau von Widerstandsfähigkeit nutzen kann.
Für uns bedeutet es, diese Risiken zu verstehen und dann zu bestimmen, wie sie die Entscheidungsfindung und die Betriebsplanung des Vermögens beeinflussen. Wir können zum Beispiel nicht ganz Kalifornien wegen Waldbrandgefahr aus unserem Anlageportfolio streichen, weil es immer noch wünschenswerte Märkte gibt. Wie bei jedem guten Risikomanagementplan müssen Sie identifizieren und bestimmen, welche Risiken Sie vermeiden, welche Sie übertragen können und welche Sie bereit sind zu akzeptieren. Im Moment tun wir unser Bestes, um dies in unsere Risikoeinstufungen und letztendlich in unser Asset Management einzubeziehen, um zu bewerten, wie sie sich auf das Underwriting auswirken, oder um festzustellen, ob wir Kapital für Dinge wie den Anstieg des Meeresspiegels budgetieren müssen. Keiner unserer Investoren fordert uns derzeit auf, dies offenzulegen, aber sie fragen, ob wir das Klimarisiko in die Entscheidungsfindung einbeziehen.
Besuchen Sie die USAA Real Estate Website , um mehr über seine Nachhaltigkeitsbemühungen zu erfahren.
Sieh dir die vollständige Aufnahme der Diskussion hier an.