Eine neue und wesentlich andere Version des Leistungsindikatoraspekts von GRESB ist gelandet. Werfen Sie also Ihre alte Tabelle weg (es wird dieses Jahr nicht helfen), ziehen Sie Ihre Kopie des GHG-Protokolls heraus und machen Sie sich bereit, Ihre Herangehensweise an diesen wichtigen Aspekt von GRESB zu überdenken!
Erstens, warum die Änderung? Der neue Aspekt der Leistungsindikatoren (PI) wurde überarbeitet, um ihn klarer zu machen, die Berichterstattungsrealitäten der verschiedenen Befragten von GRESB besser widerzuspiegeln und das Feedback von Interessengruppen zu berücksichtigen. Während der Markt die Veränderungen aufnimmt, können wir versuchen, uns ihnen zu stellen, um zu verstehen, was von uns verlangt wird und wie wir am besten darauf reagieren können. Wir beginnen mit einem schnellen Scan des neuen PI-Aspekts. Es enthüllt einige bekannte Begriffe wie „Like-for-Like“ und „Verbrauch“ sowie viele neue wie „Energieintensität“, „Datenabdeckung“, „Base Building“ und „Indirectly Managed Assets“. Hier ist ein Blick auf diese neuen Konzepte und einige Gedanken dazu, wie sie angegangen werden können:
Datenabdeckung: Dies ist der Prozentsatz der Portfoliofläche, über den Sie berichten. Wenn Sie beispielsweise den Energieverbrauch für 100,000 Quadratfuß eines 1,000,000 Quadratfuß großen Büroportfolios kennen, beträgt Ihre Datenabdeckung 10 %. Einfach, oder? Nicht so schnell! Um dies richtig zu machen, müssen Sie die Datenabdeckung für jedes Asset entweder nach (a) Basisgebäude und Mieterflächen ODER (b) nach ganzem Gebäude berechnen. Wenn Sie sich für die Basisgebäude/Mieter-Route entscheiden, müssen Sie einzelne Zähler zuweisen, je nachdem, wer die Rechnungen für jeden bezahlt. Wenn Sie fertig sind, aggregieren Sie alle Daten auf Asset-Ebene für jeden Immobilientyp in Ihrem Portfolio … oder synchronisieren Sie einfach Ihre Daten Measurabl und lassen Sie uns alles für Sie erledigen!
Warum die Datenabdeckung wichtig ist: Die Datenabdeckung ist ein RIESIGER Faktor für Ihre Gesamtpunktzahl. Einfach ausgedrückt, je mehr von Ihrem Portfolio, für das Sie die Energie-, Kohlenstoff- und Wasserleistung angeben (Abfall ist die einzige Ausnahme von den Datenerfassungsphänomenen), desto besser.
Optionale Datenabdeckung: Dies ist für Reporter gedacht, die die Portfoliogröße in „Einheiten“ oder „vermietbarer“ (auch bekannt als vermietbarer) Fläche angeben. Wenn Sie sich daran halten, in guten altmodischen Quadratfuß oder Metern zu berichten, können Sie die Spalten E und F vollständig ignorieren. Puh!
Warum eine optionale Datenabdeckung wichtig ist: Gelegentlich wird die Größe des Immobilienbesitzes mit anderen Nennern als Quadratfuß angegeben. Beispielsweise werden Gastgewerbe- und Wohnimmobilien häufig durch die Anzahl der „Einheiten“ in ihrem Portfolio beschrieben. Die Verwendung dieser Option kann praktisch sein, wenn keine Quadratmeterzahl verfügbar ist.
Intensität: Der absolute Verbrauch von Energie oder Wasser ist eine fast nutzlose Abstraktion. Die einzige Möglichkeit, den Verbrauch/Ertrag eines Portfolios mit einem anderen zu vergleichen, besteht darin, es auf einen gemeinsamen Nenner zu normalisieren. Die Normalisierung hilft uns, die Performance verschiedener Portfolios zu vergleichen. Wenn also Portfolio A 1.2 kWh und Portfolio B 2.5 kWh pro Quadratfuß und Jahr verbraucht, können wir angesichts der Größe des Gesamtportfolios etwas Aussagekräftigeres sagen. Die gute Nachricht bei Intensitätsberechnungen ist, dass Sie flexibel sind, welchen Normalisierer („Nenner“) Sie verwenden. Wir schlagen eine grundlegende Formel vor: (Gesamtnutzung für ein Jahr / Gesamtquadratfuß). Sie werden feststellen, dass dies der Fall ist und die identische Formel, die vom ENERGY STAR-Portfoliomanager angewendet wird um die Energieverbrauchsintensität (EUI) zu erhalten. In GRESB müssen Sie die Intensität für jeden Eigenschaftstyp berechnen (oder lassen Measurabl TU es für dich!). Einer der Nachteile eines so großen Ermessensspielraums bei der Berechnung von Intensitätszahlen besteht darin, dass Abweichungen in den Berechnungsmethoden zu einer verringerten Vergleichbarkeit der Daten von einem Befragten zum nächsten führen können.
Warum Intensität wichtig ist: Intensitätszahlen geben einen „Apple-to-Apple“-Überblick über Energie-, Kohlenstoff-, Wasser- oder Abfallverbrauch/-output von Gebäuden und Portfolios unterschiedlicher Größe, geografischer Verteilung und Zusammensetzung.
Indirekt verwaltetes Vermögen: Dies sind Vermögenswerte, bei denen ein einzelner großer Mieter in Ihnen „die Show führt“. unterlassen Sie und nicht die Befugnis haben, Richtlinien- oder Betriebsänderungen an einem Vermögenswert vorzunehmen. Stattdessen ist dies das Vorrecht des Mieters. Dies sollte leicht zu erkennen sein. Suchen Sie einfach nach einem Gebäude, in dem die Mietvertragsstruktur ausdrücklich Verantwortung delegiert für den täglichen Betrieb, die Wartung oder die Durchsetzung von Umweltrichtlinien an einen einzigen großen Mieter. Melden Sie den Vermögenswert in diesem Fall als indirekt verwaltet.
Das Konzept der Berichterstattung über indirekt verwaltete Vermögenswerte ist eine etwas ungewöhnliche Anforderung an einen Standard, der auf dem Prinzip der „Operational Control“ basiert. Operative Kontrolle bedeutet, dass Sie über die Vermögenswerte Bericht erstatten, über die Sie „alltägliche Autorität“ ausüben – alle 100 % des Vermögens, nicht nur der Betrag, der proportional zu Ihrem wirtschaftlichen Interesse ist (das ist ein anderes Berichtskonzept namens „Finanzkontrolle“). Für die Zwecke von GRESB empfehlen wir, Ihr Bestes zu tun, um über indirekt verwaltete Vermögenswerte zu berichten, aber seien Sie versichert, dass GRESB versteht, dass dies eine schwierige Gruppe von Vermögenswerten ist, über die Daten zu sammeln sind.
Warum indirekt verwaltetes Vermögen wichtig ist: Auf diese Weise kann GRESB zwischen den Vermögenswerten unterscheiden, bei denen Sie wirklich in der Lage sind, die Leistung zu beeinflussen, und daher für Umweltergebnisse verantwortlich gemacht werden sollten, und denen, bei denen dies nicht der Fall ist.
Wir hoffen, dass dies Licht auf einige der kniffligeren Konzepte in GRESBs neuem Leistungsindikatoren-Aspekt 2014 wirft. Wir werden uns in den kommenden Blogs mit der richtigen Zuordnung von Mieterzählern und einigen anderen Feinheiten von GRESB befassen. In der Zwischenzeit würden wir gerne von Ihnen erfahren, wie Sie mit diesen Berechnungen umgehen – senden Sie uns eine E-Mail an info@measurabl.com. Vielen Dank!