2008, nicht lange danach MeasurablDer Gründer und CEO von , Matt Ellis, hatte seine Anfänge in der gewerblichen Immobilienbranche, er zeigte seinem Manager einen Investorenbericht von einer Gruppe namens Global Real Estate Sustainability Benchmark.
GRESB, wie es heute heißt, war eine relativ neue Organisation, die die Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios bewertete. Ellis empfahl seinem damaligen Manager bei CBRE, dass das Unternehmen an dem Bericht teilnimmt, mit der Idee, dass es ihnen helfen könnte, den Investoren zu beweisen, dass sie sich dazu verpflichten, „grün“ zu sein.
„Wir hatten alle schon einmal Erwähnungen von GRESB gehört“, sagt Ellis. „Das Konzept ‚grün' wurde in unserer Branche zu einem heißen Thema. Also fragte mich mein Manager, wie viel der Bericht kosten würde, und ich nannte ihm etwa 15,000 US-Dollar – Taschengeld im Vergleich zu dem 6-Milliarden-Dollar-Portfolio, das CBRE damals verwaltete. Ohne zu blinzeln, sagte er mir, ich solle mit dem Bericht fortfahren.“
Aber seinen Chef zu beeindrucken und grünes Licht zu bekommen, war nicht das Beste, was für Ellis aus dem Austausch herausgekommen ist – es war der Rat seines Managers, der eine übersehene Asymmetrie auf dem Markt aufdeckte.
„Er sagte zu mir: ‚Sie müssen verstehen, dass ich Ihnen 15,000 Dollar zahlen und dieses Kästchen ankreuzen kann, oder ich kann mich entscheiden nichts zu riskieren und eine Milliarde Dollar zu riskieren'“, erinnert sich Ellis. „Das habe ich nie vergessen.“
Das war der Moment, in dem Ellis die eklatante Diskrepanz zwischen dem Wertversprechen dessen, was er als die Lösung ansah – dem GRESB-Bericht – und der Wahrnehmung der Anleger vor der Angst erkannte nichts Berichterstattung. Ob sich jemand für eine Investition entschied oder nicht, konnte von den Ergebnissen abhängen Single Prüfbericht. Ellis wusste, dass die Welt der Gewerbeimmobilien auf eine Ära zusteuerte, die sich um Daten und Transparenz drehen würde – und mit dieser einfachen Erkenntnis wusste er, dass er ein Teil davon sein wollte.
Ein kurvenreicher Weg zu effektiven Veränderungen
Während „grün“ vielleicht das neueste Schlagwort war, als Ellis seinen Vorgesetzten bei CBRE ansprach, war die Idee des nachhaltigen Bauens nichts Neues – tatsächlich gab es sie schon seit Tausenden von Jahren. Die Grundlagen des sogenannten „grünen Bauens“ basierten immer und immer noch auf der Verwendung erneuerbarer und umweltfreundlicher Ressourcen zum Bau von Strukturen, die die Auswirkungen eines Gebäudes auf die Umwelt begrenzen oder eliminieren.
Die Ölkrise der 1970er Jahre brachte die Konzepte hinter nachhaltigem Bauen wieder in den Vordergrund, obwohl es Jahrzehnte dauern würde, bis wir ihm einen einprägsamen Namen gaben. Mit steigenden Ölpreisen begannen Bauherren, nach alternativen Energiequellen und Möglichkeiten zur Steigerung der Effizienz ihrer Baupraktiken zu suchen. Gleichzeitig nahm eine breitere Umweltbewegung Gestalt an, die umweltfreundlichere Baupraktiken und eine stärkere Berücksichtigung der Umwelt weiter förderte.
In den 1990er und frühen 2000er Jahren wurde das Konzept von Grün Das Bauen begann endlich, in den Mainstream einzutreten. Regierungen bildeten Komitees und starteten Programme, um zu messen, wie „grün“ ein bestimmtes Gebäude ist.
„Das Problem bei dieser Denkweise“, sagt Ellis, „ist das Grün ! Grün ist nur eine Farbe. "Es bedeutete nicht viel und war in Bezug auf die Umweltauswirkungen nicht gut definiert."
Obwohl die Gründungen der grünen Bewegung gut gemeint waren, gelang es ihnen nie, Fuß zu fassen. Erst als die Leute anfingen, das zu erkennen Green Buildings seien bessere wirtschaftliche Investitionen, sahen wir die Fokusverlagerung des Marktes von Grün zum umfassenderen Konzept von Nachhaltigkeit.
Der Begriff „Nachhaltigkeit“ bezieht sich auf die Schaffung von Ergebnissen, die das Wohlergehen des Planeten mit dem der Bauherren, Eigentümer und Bewohner in Einklang bringen. Dazu gehörten die Nachhaltigkeit der wirtschaftlichen Erträge, soziale und ökologische Auswirkungen sowie Gesundheit und Wohlbefinden. Und obwohl es nicht viele allgemein akzeptierte Methoden zur Messung der Nachhaltigkeit gab, begannen die Anleger, bessere Renditen für ihre nachhaltigen Anlagen zu bemerken. Allmählich bildete sich ein Konsens heraus: Nachhaltigkeit sei gut für die Umwelt und Immobilien investieren.
„Mitte bis Ende der 2000er-Jahre fing dieser Wandel an, die Aufmerksamkeit der Regulierungsbehörden auf sich zu ziehen, und an diesem Punkt wurde Nachhaltigkeit von einem Ziel zu einer Anforderung“, sagt Ellis. „Jetzt Besitzer hätten Umweltziele zu erreichen.“
Als Weiters begannen die Eigentümer, als die Aufsichtsbehörden Benchmarks setzten und Eigentümer und Investoren sich von anderen abheben wollten, damit anzugeben, wenn sie ihre Ziele erreichten – oder übertrafen. So begann der Aufstieg von Zertifizierungssystemen, Abzeichen und Bewertungen, die es Eigentümern ermöglichten, ihre Gebäude als „nachhaltig“ zu kennzeichnen. Zertifizierungen ermöglichten es den Eigentümern nicht nur, die Gebäude zu identifizieren, die die Zielvorgaben erfüllten, sie konnten sie auch in ihren Portfolios zählen – und sie zur Schau stellen, indem sie die Wände ihrer Büros mit den von ihnen gesammelten Abzeichen und Auszeichnungen auskleideten.
Aber auch das neue Benchmarking-System war kein Segen für die Umwelt. Während Zertifizierungen möglicherweise gezeigt haben, dass ein Gebäude war nachhaltig gebaut , sie haben nicht unbedingt bewiesen, dass sie so betrieben werden würden. Und es wurde schnell klar, dass selbst die Erlangung einer grünen Zertifizierung für die meisten Immobilienbesitzer unerschwinglich teuer war. Damals, sagt Ellis, wurde nur ein Bruchteil aller Neubauten nach Nachhaltigkeitsstandards gebaut, und die meisten davon waren riesige Megaprojekte in kosmopolitischen Städten, die gebaut wurden, um gut zahlende Mieter anzuziehen. Noch heute dominieren Gebäudetypen, die viel häufiger gebaut werden und den Großteil der gewerblichen Immobilienlandschaft dominieren – Arztpraxen, Lebensmittelgeschäfte, Einkaufszentren oder Tankstellen. Ohne Berücksichtigung dieser kleineren, häufigeren Bauprojekte wären Zertifizierungen niemals ein wirksames Mittel zur Förderung der Nachhaltigkeit für alle gewesen.
„Die überwiegende Mehrheit der Immobilien ist privat, und es sind Mama und Papa, und es sind ein oder zwei Gebäude, und es sind Mehrfamilienanlagen“, sagt Ellis. „Sie hatten also diese elitäre Trennung von großen, teuren, wertvollen Gebäuden, die Abzeichen anstrebten, aber das war es. Und der einzige wirkliche Anreiz war damals die Zertifizierung. Wie viel nachhaltige Immobilien gab es also wirklich?“
Dennoch ist die Idee des nachhaltigen Bauens – Zertifikat hin oder her – begann sich durchzusetzen. Zu der Zeit, als Ellis seinem Manager diesen GRESB-Bericht vorlegte, stellten Unternehmen ihre ersten Direktoren für Nachhaltigkeit ein und erstellten ihre ersten Nachhaltigkeitsberichte für Unternehmen. Eine Lehre aus der Ära der Zertifizierung war, dass der größte Teil der Gesamtbilanz eines Unternehmens von seinen Gebäuden stammt.
Zu diesem Zweck haben viele Organisationen – von denen die meisten sind Mieter anstatt Eigentümer – begannen, den Gebäuden und Räumen, die sie besetzten, mehr Aufmerksamkeit zu schenken. Sie begannen, Erwartungen an Vermieter und Eigentümer in Bezug auf nachhaltige Ergebnisse zu haben. Von den Eigentümern wurde nun erwartet, dass sie ihren Mietern bessere Dienstleistungen und mehr Informationen darüber bieten, wie sie abschneiden. Zum ersten Mal können nahezu alle Interessengruppen – Eigentümer, Aufsichtsbehörden, Investoren, und Bewohner – wollte harte Daten und ein besseres Verständnis der Auswirkungen von Immobilien auf die Umwelt. Es war Zeit für eine Veränderung.
Starten Sie ESG
Obwohl die Idee der „Nachhaltigkeit“ und die damit verbundenen Zertifizierungen dazu beigetragen haben, den Grundstein für das Engagement der Immobilienbranche zu legen, ihre Auswirkungen auf den Planeten zu reduzieren, gehört die Zukunft der Bewegung jetzt einer viel größeren Gruppe von Immobilienbesitzern. Das Erlangen von Zertifizierungen ist extrem kostspielig, und wie Ellis sagt, sollte Nachhaltigkeit „nicht nur einer Elite vorbehalten sein“.
„Auf diese Weise werden Bauherren, Immobilieneigentümer oder Bewohner niemals Veränderungen bewirken und die Zukunft aufrechterhalten“, fügt er hinzu. „Leider ohne Daten und Berichterstattung für alles, Gebäude werden die gleichen Probleme zurückkehren, die die Ära des Grünen und der Nachhaltigkeit geplagt haben.“
Dieser Bedarf an Daten hat die ESG-Ära eingeläutet. ESG (Environmental, Social, and Governance) bezieht sich auf die Daten über die Auswirkungen eines Gebäudes auf diese drei Bereiche. Die ESG-Ära ist eine, in der nicht einfach Neubauten priorisiert werden. Und es dient Investoren, Käufern, Bewohnern und Aufsichtsbehörden gleichermaßen, indem es die Punkte zwischen Daten verbindet, nachhaltige Finanzierungund Ergebnisse – für jeden in der Immobilienwelt.
Ellis glaubt, dass harte Daten ESG wirklich von seinen Vorgängern unterscheiden – und Unternehmen die Möglichkeit geben, mit ihren Richtlinien und Maßnahmen echte Veränderungen herbeizuführen. 2013 gründete er Measurabl, eine ESG-Datenverwaltungslösung um gewerbliche Immobilienunternehmen dabei zu unterstützen, ihre ESG-Leistung zu messen, zu verwalten und offenzulegen.
„ESG ist ein sehr demokratisierendes Konzept“, sagt Ellis. „Es ist im Wesentlichen die Idee, dass jedes Gebäude ökologische und soziale Auswirkungen hat können gemessen werden, und es muss nicht schwer und teuer sein – und Sie brauchen niemandes Meinung, außer der Meinung, auf die es ankommt, nämlich Käufer und Verkäufer, Mieter und Kreditgeber.“
Die Immobilienwelt steht vor der Notwendigkeit, genaue Daten zu sammeln und diese Daten an die Interessengruppen weiterzugeben. ESG wird dazu dienen, die Akteure auf dem Markt zu befähigen, positive Veränderungen für die Umwelt und die Gesellschaft zu bewirken – mit einigen finanzielle Leistungen. ESG-Tracking kann potenzielle Umwelt- und soziale Risiken – oder Chancen – die sich letztendlich auf die Gewinne und Anlagerenditen eines Unternehmens auswirken könnten. Wenn beispielsweise bestimmte Umweltereignisse möglicherweise die langfristige Verfügbarkeit eines bestimmten Rohstoffs einschränken könnten, könnten ESG-versierte Unternehmen, die auf dieses Material angewiesen sind, die Situation angehen, bevor sie die Produktion beeinträchtigt. Umgekehrt könnten ESG-Daten ein Unternehmen auf die Vorteile aufmerksam machen, die beispielsweise die Eröffnung einer Einrichtung in der Nähe eines Lieferanten mit sich bringt. Während der ökologische Vorteil klar wäre – eine kürzere Lieferstrecke bedeutet weniger Emissionen – könnte es dem Unternehmen auch ermöglichen, Transportkosten zu sparen.
ESG hat das Potenzial, zugänglich und skalierbar zu sein, solange Daten in Reichweite sind. Ohne den Zugang zu Daten und die vollständige Transparenz, die ESG-Investoren benötigen, werden wir weiterhin auf die gleichen Probleme stoßen, die wir mit Grün, Nachhaltigkeit und Zertifizierungen hatten. Und ohne die von ESG vertretenen Werte laufen Immobilien Gefahr, weiterhin mit Greenwashingkonfrontiert zu werden – die falsche Darstellung von Daten, um eine Organisation, ein Gebäude oder ein Portfolio als umweltfreundlicher darzustellen, als es wirklich ist.
Anstatt in Zertifizierungen zu investieren, die kostspielig sein können, ermutigt die ESG-Bewegung Immobilienakteure, diese Mittel in Projekte umzuleiten, die ihre ökologischen und sozialen Auswirkungen verbessern. Es nimmt die „grüne“ Bezeichnung aus den Händen einer kleinen Gruppe von Schiedsrichtern und legt sie in die Hände des Marktes, was die Kosten senkt, Klarheit darüber schafft, welche Kennzahlen für Ihr Unternehmen tatsächlich sinnvoll sind, und die Vergleichbarkeit von Vermögenswerten verbessert Leistung für alle Immobilienakteure.
Jedes Gebäude hat messbare ökologische und soziale Auswirkungen, und dies muss nicht schwierig und teuer sein. Darüber hinaus benötigen Sie außer der Meinung des Käufers, Verkäufers, Bewohners und Kreditgebers niemanden zu dem, was gemessen wird.
Letztlich bestehen Immobilienmärkte zwischen Käufern, Verkäufern, Nutzern und Vermietern. Die Verantwortung liegt darin, diesen Akteuren qualitativ hochwertige Informationen zu liefern, ihnen Kontext zu liefern und sie dann die Entscheidungen treffen zu lassen.
ESG stellt einen Schritt in Richtung der Idee dar, dass Daten befreiend sind, und unabhängig davon, aus welchem Grund das Unternehmen ESG-Leistungen erfasst und offenlegt, sind sie für den Geschäftsfortschritt notwendig.
„Vor 10 Jahren brauchten wir GRESB- und Umweltzertifizierungen, weil wir eine Vorstellung davon brauchten, wovon wir überhaupt sprachen“, sagt Ellis. „Wir brauchten ein gemeinsames Lexikon, und das haben wir jetzt, damit wir das tun können – zur Verbesserung unserer Welt und unserer Investitionen.“