Kein einzelnes Schuldenprogramm ist für die Förderung der grünen Kreditvergabe bei Gewerbeimmobilien verantwortlicher als die Green Initiative von Fannie Mae. Die Initiative wurde 2009 ins Leben gerufen und seitdem haben sich drei getrennte Programme entwickelt: Green Rewards, Green Preservation Plus-Programm und Green Building Certification Pricing Break.
Mehrfamilienhäuser qualifizieren sich für das Green-Initiative-Programm von Fannie Mae, indem sie:
- Immobilien, die mit einer von 14 Green-Building-Zertifizierungen wie LEED oder ENERGY STAR® ausgezeichnet wurden
- Liegenschaften verfügen über von Fannie Mae finanzierte Verbesserungen, die auf eine Reduzierung des Energie- oder Wasserverbrauchs um mindestens 25 % abzielen. (Für Kredite, die vor 2018 vergeben wurden, lag das Verbrauchsreduktionsziel bei 20 % oder mehr.)
Es ist kaum ein umstrittenes Programm, wenn man bedenkt, dass die betriebliche Effizienz nicht nur zu erheblichen Einsparungen führt, die als höheres Nettobetriebsergebnis (NOI) (und damit als Vermögenswert) aktiviert werden können, sondern dass „grüne“ Bezeichnungen eine Anlage auch zu einer attraktiveren Anschaffung machen – weniger riskant aus Sicht des Kreditgebers oder Wertpapierinhabers.
Die Kontroverse kam erst, nachdem der spektakuläre Erfolg der Sendungen von Fannie Mae deutlich wurde: $ 27.6B in Green Mortgage-Backed Securities wurden 2017 emittiert allein nach nur 111 Millionen Dollar vor zwei Jahren. Der außergewöhnliche Anstieg und das Interesse an diesen Finanzierungsoptionen lösten eine Debatte darüber aus, ob die Gebäude, die die Darlehen erhielten, wirklich förderfähig waren und, wenn ja, ob sie die Kreditverpflichtungen im Laufe der Zeit einhielten.
Ein Teil der Herausforderung ergibt sich aus der Tatsache, dass es keine einzige weltweit akzeptierte Definition gibt, was ein „grünes“ Gebäude für versicherungstechnische Zwecke ausmacht. Um einer angemessenen Meinungsvielfalt Rechnung zu tragen, hat Fannie eine Reihe bestehender Standards wie LEED und ENERGY STAR in die Zulassungskriterien aufgenommen. Indem Fannie Mae in diesen Kampf eingetreten ist, hat sie einen enormen Beitrag zur grünen Finanzierung geleistet und die doppelten grünen Prämien von geringerem Risiko und höherer Rendite dauerhaft auf dem Immobilienmarkt zementiert.
Aber sie haben auch eine lautstarke Debatte über die Qualität des Underwritings ausgelöst, wenn es um grüne Bona-Fides und die Gewährleistung der Kreditkonformität im Laufe der Zeit geht. Es ist eine Debatte, die sicherlich fortgesetzt wird, bis objektivere Maßnahmen vorliegen und sich ein Konsens darüber bildet, was den Nachhaltigkeitswert eines Gebäudes ausmacht.
Also, wie kommen wir voran…? Eine Antwort könnte darin bestehen, idiosynkratische Nachhaltigkeitsmaßnahmen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt ergriffen wurden (auch als „Zertifizierungen“ bezeichnet), auf ein dynamisches Maßnahmenpaket zu verschieben, das für jedes Gewerbegebäude oder jede Transaktion anwendbar ist. Das wären Leistungskennzahlen, die Aspekte der Nachhaltigkeit verfolgen, über die Konsens besteht – Wasser, Energie, Kohlenstoff zum Beispiel – und das auch noch objektiv measurable routinemäßig, sagen wir einmal jährlich.
Von hier aus können Kreditgeber von Anlegern die Zinssätze diskontieren, um das geringere Risiko widerzuspiegeln, das sie von grünen(er) Vermögenswerten wahrnehmen, während Anleger sich auf mehr Konsistenz und Transparenz bei grünen Wertpapieren verlassen können, die auf zugrunde liegenden Immobilienanlagen wie CMBS basieren.