Laura Craft von Heitman wägt ab, wie ESG-Daten Anlageentscheidungen leiten
2020 floss ein Rekord-Geldzufluss in Fonds mit starker ESG-Performance. Von Januar bis November 2020 investierten Anleger in Investmentfonds und ETFs 288 Milliarden US-Dollar weltweit bei nachhaltigen Vermögenswerten, ein Anstieg von 96 % im gesamten Jahr 2019. Und eine aktuelle Studie von Morningstar hat das am meisten gezeigt , dass nachhaltige Fonds traditionelle Fonds tatsächlich geschlagen haben– auch ohne die ungewöhnlichen Marktbedingungen im Jahr 2020.
Angesichts dieses gestiegenen Interesses an ESG-Leistungen (Environmental, Social Governance) könnten Gebäudeverwalter und -eigentümer es aufschlussreich finden, diesen Wandel in der Art und Weise zu sehen, wie führende globale Immobilieninvestoren entscheiden, wo sie ihr Geld anlegen. Einst als „Nice-to-have“ oder „Ergänzung“ eingestuft, wird die ESG-Performance einer Zielakquisition nun immer wichtiger für die Entscheidung, zu investieren – oder zu veräußern.
Laut Laura Craft helfen ESG-Daten ihrem Unternehmen, das Klimarisiko zu mindern und die Widerstandsfähigkeit ihrer Portfolios zu stärken. Craft ist Senior Vice President, Head of Global ESG Strategy bei der in Chicago ansässigen Investmentmanagementfirma Heitman mit einem verwalteten Vermögen von 42.5 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen hat ESG-Überlegungen in seine Anlage- und Managementprozesse integriert.
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Alarm schlagen bei Klimagefahren
„Für jede Anlagemöglichkeit analysieren wir Deals anhand einer Reihe von ESG-Kennzahlen. Wenn die Investition unsere Risikoschwelle überschreitet, benachrichtigen wir unser internes Due-Diligence-Team, um festzustellen, ob echte Gefahren bestehen oder ob das Risiko gemindert wurde“, sagt Craft.
Heitman verwendet physische Klimarisikodaten, um Klimarisiken zu erkennen und Risiken aus verschiedenen Blickwinkeln auf Vermögens-, Markt- und Portfolioebene zu bewerten. Identifizierte Klimarisiken können durch Anlagesensitivitätsanalysen und Wirtschaftsmodelle in die Bewertungen einbezogen werden, um zu berechnen, wie sich das Risiko auf die Anlagerenditen auswirken kann. Sie verwendet die Metriken und Finanzmodelle, um Investitionsmöglichkeiten zu prüfen, die Widerstandsfähigkeit der Immobilien, die Heitman besitzt, aufzubauen und das Risiko des Unternehmens gegenüber den Auswirkungen des Klimawandels zu reduzieren.
Anlageverwalter können ESG-Daten verwenden, um Risiken und Chancen von Immobilienanlagen zu bewerten und zu überwachen. Immobiliendatenbanken, Klimadaten, geografische Berichte und proprietäre Analysen können Bewertungen sowohl auf Portfolio- als auch auf Immobilienebene liefern. Durch die Analyse der Daten können Anlageverwalter die Bedrohung durch Klimarisiken wie den Anstieg des Meeresspiegels in tief gelegenen Regionen überwachen, die Auswirkungen von Stürmen und Waldbränden auf das Anlagerisiko besser verstehen und die Berichterstattung an den TCFD-Offenlegungen ausrichten.
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„Seit Jahren nutzen Investoren Online-Datenbanken, um zu ermitteln, welche Immobilien zum Verkauf standen, aber es gab oft keine Transparenz über Finanzdaten hinaus – Verkaufspreis, Marktdurchschnitt und dergleichen. Die Transparenz war nicht da für ESG-Faktoren, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen können“, sagt Craft. „Wir sind immer bestrebt, Vermögenswerte besser als unsere Wettbewerber zu kaufen und zu zeichnen und Wert zu sehen, wo Wert nicht leicht zu erkennen ist. ESG-Kennzahlen helfen uns, zusätzliche Bedrohungen und Chancen zu identifizieren, die mit Finanzkennzahlen allein nicht möglich sind.“
Craft sagt, dass sowohl die Kapital- als auch die Schuldenmärkte die ESG-Kriterien inzwischen stark zur Kenntnis nehmen – und ESG bei Bewertungen, Kreditzinsen und Versicherungsprämien stärker gewichten.
ESG-Kennzahlen helfen uns, zusätzliche Bedrohungen und Chancen zu identifizieren, die mit Finanzkennzahlen allein nicht möglich sind.
Laura Handwerk
„Wir haben begonnen, Kreditgeber zu sehen, die unterschiedliche Zinsen berechnen, abhängig von Kriterien wie dem Überschwemmungsrisiko des Marktes“, sagt Craft. „Einige Versicherer haben in den letzten Jahren mehr Schäden gezahlt als Prämien eingenommen, und haben daher die Versicherungsprämien stetig erhöht, um potenziellen Bedrohungen durch Hurrikane und Waldbrände Rechnung zu tragen. Diese stellen zusätzliche Kosten dar, die direkt mit dem Klima korrelieren und bei Investitionsentscheidungen eingepreist werden müssen. Da sowohl die Kosten im Zusammenhang mit dem Klima als auch das Bewusstsein für Klimarisiken steigen, könnte die Nachfrage nach gefährdeten Investitionen nachlassen, was zu einer geringeren Wertsteigerung des Vermögens und einer geringeren Mieternachfrage und Mieteinnahmen führen würde“, sagt sie.
„Einnahmen können sinken, während gleichzeitig die Betriebskosten aufgrund des Klimarisikos steigen können. Es ist wichtig, sich der potenziellen finanziellen Auswirkungen des Klimas auf Immobilienwerte und Nettobetriebserträge bewusst zu sein.“
Warum ESG- und Nachhaltigkeitskriterien Frühindikatoren für den Anlageerfolg sind
Als Immobilieninvestoren im Zuge der globalen Finanzkrise 2008 nach besseren Wegen suchten, um den Zustand eines Vermögenswerts zu verstehen, wurden die Auswirkungen von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zu einer entscheidenden Überlegung.
„Als Anlageverwalter während der Finanzkrise darum kämpften, den Anlagewert aufrechtzuerhalten, erkannten sie, dass sie durch die Senkung des Energieverbrauchs die Energiekosten senkten und das Nettobetriebsergebnis und den Immobilienwert erhöhten“, sagt Craft. „Aus dieser vernünftigen Sichtweise begann Nachhaltigkeit ganz anders auszusehen. Es wurde deutlich, dass Unternehmen, die sich mit Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsthemen befassten, eine viel bessere Chance hatten, langfristig zu überleben.“
Schneller Vorlauf bis 2020: Als sich die Welt mit der COVID-19-Pandemie auseinandersetzte, wurden Gesundheit und Sicherheit zu einem weiteren Faktor, der bei der Lebensfähigkeit einer Immobilie als Investition berücksichtigt werden sollte.
Es kann jetzt ein Dealbreaker sein, wenn Sie Ihr Gebäude nicht gesund und sicher halten können.
Laura Handwerk
„Gebäude müssen sicherstellen, dass eine angemessene Raumluftqualität, Belüftung und Reinigungsprotokolle vorhanden sind, um Gesundheit und Sicherheit zu gewährleisten. Bevor sie Gewerbeflächen betreten, möchten die Nutzer wissen und sehen, dass es Verfahren und Protokolle gibt, um ungesunde Umgebungen und die Ausbreitung von Covid zu begrenzen“, sagt Craft und fügt hinzu: „Es kann jetzt ein Dealbreaker für Bewohner und Besucher von Einzelhandelsflächen sein, wenn Sie kann Ihren Raum nicht gesund und sicher halten.“
Auch andere Faktoren kämen zunehmend ins Spiel, sagt Craft.
„Wir fangen an, die Zufriedenheitsbewertungen unserer Objekte stärker zu prüfen – wie zufrieden sind unsere Mieter –, damit wir die Attraktivität von Objekten und die Bindungsraten erhöhen können, denn wenn Sie die Bindungsraten erhöhen können, senken Sie die Ausfallzeiten und die Fluktuationskosten . Und das erhöht die Rentabilität einer Anlage.“
Beginnen Sie mit den richtigen Ressourcen
„Anleger und Vermögenseigentümer gleichermaßen müssen zunächst verstehen, dass ESG-Kennzahlen die Bewertungen beeinflussen und daher immer wichtiger werden“, sagt Craft.
Machen Sie sich als Weiters mit den verschiedenen verfügbaren Informationsquellen vertraut.
Greenprint Center des Urban Land Institute (ULI) „Blaupause für grüne Immobilien“, das Immobilieneigentümern und Investoren hilft, ein Nachhaltigkeitsprogramm zu erstellen oder zu beschleunigen, und Entwicklern hilft, nach Wegen zu suchen, Nachhaltigkeit in ihre Gesamtentwicklungsstrategie zu integrieren. Die Ressource konzentriert sich auf Immobilien, die sich mit Umweltbereichen – Energie, Wasser, Abfall und Treibhausgasemissionen (THG) – befassen, wobei anerkannt wird, dass die Rolle eines Immobilien-Nachhaltigkeitsprogramms viel breiter ist als früher und jetzt Themen wie Widerstandsfähigkeit umfasst, Gesundheit und Wohlbefinden sowie soziale Gerechtigkeit.
„Für Anlageverwalter wäre es ein guter Anfang, einer Vereinigung wie der Greenprint Center des Urban Land Institute (ULI) beizutreten“, sagt Handwerk. „Dies sind Orte, an denen Manager zusammenkommen, um Wissen auszutauschen und zu lernen, wie sie ESG- und Nachhaltigkeitsmaßnahmen besser bei ihrer Entscheidungsfindung anwenden können.“
Die Organisation, Das Urban Land Institut (ULI) ist das älteste und größte Netzwerk interdisziplinärer Immobilien- und Landnutzungsexperten der Welt. ULI sind seine Mitglieder – die Erfüllung der Mission, die Gestaltung der Zukunft der Branche und die Schaffung florierender Gemeinschaften auf der ganzen Welt.
In den letzten Jahren hat Heitman gemeinsam mit ULI zwei Berichte verfasst: Entscheidungsfindung bei Klimarisiken und Immobilieninvestitionen und Neue Klimarisiken und Immobilienpraktiken zur Marktbewertung. Diese Berichte sind öffentlich zugänglich und sollen die Branche bei der Bewertung und Einpreisung von Klimarisiken in Investitionen auf Vermögens- und Marktebene voranbringen.
„Es gibt viele Branchenressourcen, die ESG-Neulinge nutzen können, um sich zu vertiefen“, sagt Craft. „Es gibt keinen Grund, es alleine zu tun. Dies ist ein Raum, in dem sogar Wettbewerber zusammenkommen, um Lösungen zu entwickeln.“
Immobilien steigen, um die Herausforderung des Klimawandels zu meistern – unterstützt durch robuste Daten und gute Entscheidungsfindung
Im Laufe der Jahre, sagt Craft, hat sie gesehen, wie die Immobilienbranche bei der Entwicklung von Strategien zur Identifizierung, zum Verständnis und zum Umgang mit den Auswirkungen von Klimarisiken einen langen Weg zurückgelegt hat.
Früher verließ sich die Branche auf Versicherungen, um kurzfristige Risiken einzupreisen und abzudecken. Aber Versicherungen schützen Sie nicht vor Abwertungen oder verminderter Liquidität von Vermögenswerten, sagt Craft.
Heutzutage gibt es viele neue Methoden zur Identifizierung und Minderung von Risiken – einschließlich der Kartierung der physischen Beschaffenheit von Vermögenswerten und Kandidatenakquisitionen und das Hinzufügen von Minderungsmaßnahmen für gefährdete Vermögenswerte (wie die Verbesserung der Entwässerung in Gebieten mit Überschwemmungspotenzial).
„Daten sind das Herzstück all dieser Maßnahmen“, sagt Craft. „Die Branche als Ganzes muss verstehen, welche Auswirkungen physische Klimarisiken auf die Preisgestaltung haben und wie sich der Klimawandel in Zukunft auf Bewertungen auswirken wird. Big Data wird Investoren, Vermögenseigentümern und Immobilienverwaltern gleichermaßen helfen, die Widerstandsfähigkeit des Immobiliensektors zu verbessern, wenn wir den Auswirkungen des Klimawandels direkt begegnen.“
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