Die ESG-Berichterstattung hat in der gewerblichen Immobilienbranche einen langen Weg zurückgelegt. Der vielleicht beste Indikator für den Fortschritt ist der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), der jetzt einen Vermögenswert von über 3 Billionen US-Dollar aufweist, der an seiner jährlichen Umfrage teilnimmt. Das läuft auf die Mehrheit der institutionellen Eigentümer mit mehr als 1 Mrd. USD in Amerika und EMEA hinaus. Die Durchdringung in APAC gewinnt schnell an Gleichheit. Dies sollte als Triumph der Transparenz gefeiert und als großer Fortschritt für die Praxis der Nachhaltigkeit in jeder Anlageklasse gewürdigt werden.
„Aber GRESB ist ein Mechanismus für die ESG-Berichterstattung, kein Treiber an und für sich. Die Treiber sind Investoren, Nutzer und Regulierungsbehörden, in dieser Reihenfolge.“
Aber GRESB ist ein Mechanismus für die ESG-Berichterstattung, kein Treiber an und für sich. Die Treiber sind Investoren, Nutzer und Regulierungsbehörden, in dieser Reihenfolge. Und jede dieser Gruppen stellt häufigere und anspruchsvollere Fragen zu den ESG-Aussagen von Vermögenseigentümern. Diese Fragen konzentrieren sich auf die Datenqualität.
Die Fragen werden besonders heikel, wenn wir versuchen, die Datenqualität auf einer so abstrakten Ebene wie einem Immobilienfonds oder -portfolio zu verstehen, was die Domäne von GRESB ist und wo die meisten institutionellen Immobilieninvestoren tätig sind. Die gemeldeten Daten spiegeln den gesamten finanziellen Anteil oder die operative Kontrolle des Eigentümers wider alle Basiswerte? Ist die Versorgungsdatenabdeckung repräsentativ für das ganze Gebäude oder nur Gemeinschaftsbereiche? Führt CapEx für Nachhaltigkeitsprojekte durch entsprechende zu alle Gebäudebereich(e) betroffen?
Diese technischen Details sind wichtig, weil sie der Ursprung der GRESB-Performance-Scores und vieler anderer Metriken auf Fondsebene sind. Perverserweise ist dies auch die Ebene, auf der die Wahrheit am leichtesten verunreinigt wird.
Die Spannung zwischen Genauigkeit und Umfang, insbesondere in einem so dynamischen Umfeld wie Immobilien, in dem Gebäude regelmäßig gekauft, nachgerüstet, geleast, refinanziert und verkauft werden, führt zu der ultimativen Frage: Kann man ESG-Daten im gleichen Maße vertrauen wie traditionellen Finanzdaten? ? Leider lautet die Antwort der meisten institutionellen Immobilieninvestoren „noch nicht“.
Diese Antwort in ein unmissverständliches und nachdrückliches „Ja“ umzuwandeln, ist die Daseinsberechtigung von of Datenqualitätsinitiativen von GRESB, und die Gründe für den Datenqualitätsstandard, der sich daraus ergeben kann.
„Während es schwierig ist, die Notwendigkeit einer verbesserten Datenqualität zu bestreiten, ist es viel schwieriger zu erkennen, wie ein Standard aussehen könnte. Für einen kleinen Einblick könnten wir damit beginnen, uns das anzusehen, was bereits existiert.“
Sie werden überrascht sein, dass es bereits Maßnahmen zur ESG-Datenqualität gibt und diese regelmäßig angewendet werden. CDP berechnet beispielsweise eine „Unsicherheitsstatistik“, die ein Maß für das Verhältnis der tatsächlichen zu den geschätzten Daten in einem bestimmten Bericht ist und den Anlegern ein Gefühl dafür gibt, wie viel Vertrauen sie in die darin enthaltenen Behauptungen haben können. Während GRESB das Konzept der „Unsicherheit“ nicht hat, führt es eine Reihe von Prüfungen durch, bevor und nachdem Berichte eingereicht werden, einschließlich umfangreicher Tests auf unrealistischen Verbrauch von Versorgungsleistungen in Bezug auf die Grundfläche und den Anlagentyp, auch bekannt als „Intensitätsprüfungen“.
Diese und viele andere Ansätze von kodifizierten Standards wie ISO bis hin zu neueren Techniken innerhalb des KI-Universums sind Beispiele für verfügbare Methoden zur Verbesserung der Datenqualität. Welche Tests auch immer auftauchen, stellen Sie sich vor, Sie würden sie einheitlich über jeden einzelnen gemeldeten Datenpunkt durchsetzen und sie dann auf die Ebene der Anlagen (oder sogar der Verbrauchszähler) herunterdrücken. Das Ergebnis könnte ein Regime sein, das selbst für den skeptischsten Investor und die Finanzmärkte im Allgemeinen vertrauenswürdig genug ist.
Ich will damit nicht sagen, dass das Ziel unbedingt die Konsensansicht von GRESB oder der Technischen Arbeitsgruppe ist – es ist Measurabl. Die GRESB Data Quality Technical Working Group hat viel Arbeit vor sich, und es ist noch zu früh, um genau zu sagen, wie der Standard aussehen könnte. Es ist auch viel zu früh, um zu sagen, wie GRESB es umsetzen wird.
In der Zwischenzeit entfaltet sich der Prozess: über 30 Unternehmen aus allen Bereichen des Geschäfts – renommierte Eigentümer wie Alexandria REIT, Elite-Dienstleister wie CBRE und Softwareunternehmen wie Measurabl – an einem mehrmonatigen Engagement beteiligt sind, sind vollständig dokumentierte Übungen, um etwas zu liefern, das die Branche einem Qualitätsniveau näher bringt, das Anleger zufriedenstellt und die Fähigkeit der Branche freisetzt, bei ihren täglichen Aktivitäten den maximalen Wert aus ESG zu ziehen.
„GRESB konzentriert sich auf die Identifizierung von vier „wesentlichen Merkmalen“ der Datenqualität.
Was wir nach dem ersten Treffen der technischen Arbeitsgruppe am 11. Dezember wissen, ist, dass sich GRESB darauf konzentriert, vier „intrinsische Merkmale“ der Datenqualität zu identifizieren. Hier ist, was sie sind und das allgemeine Konzept dahinter:
- Aktualität: Je aktueller ein Indikator ist, desto besser spiegelt er wahrscheinlich den aktuellen Zustand des Vermögenswerts/Fonds wider. Umgekehrt, je älter die Daten sind, desto schwieriger ist es für einen vernünftigen Investor oder Kreditgeber, ihm zu vertrauen, da er nicht weiß, ob die Daten den aktuellen Zustand des geprüften Vermögenswerts/Fonds widerspiegeln.
- Genauigkeit: Aussagen, die zu gut erscheinen, um wahr zu sein, oder die nicht mit den Erwartungen der Branche übereinstimmen, sollten erkennbar, gekennzeichnet und erklärt oder korrigiert werden. Es sind beispielsweise genügend Informationen verfügbar, um angemessene Datenabdeckungsraten für eine bestimmte Anlageklasse zu ermitteln. Unter Verwendung dieses Verständnisses könnte Genauigkeit als eine Standardabweichung von der mittleren Erwartung definiert werden.
- Vollständigkeit: Sind die Gesamtnutzfläche und die Unterart(en) einer Anlage definiert? Werden alle Zählerstände aus dem Zeitraum über alle Geschossflächen hinweg berücksichtigt? Lücken in der Gebäudedefinition oder Zählerständen sind wie Wörter, die in einem Satz weggelassen werden – lassen Sie zu viele weg und es ist überhaupt nicht klar, welche Art von Anlage wir bewerten oder welche Zählerstände normal sind, an diesem Punkt wird Benchmarking nutzlos.
- Abstammung: Werden der ursprüngliche Datenpunkt und alle nachfolgenden Übertragungen/Transformationen dokumentiert? Wenn wir weder sagen können, woher die Daten stammen, noch erklären können, wie sie sich im Laufe der Zeit verändert haben, warum sollten wir dann der Endbehauptung vertrauen?
Egal ob wir Datenqualität definieren entlang dieser vier Vektoren der Aktualität, Genauigkeit, Vollständigkeit und Abstammung oder anderer, lautet die Frage: „Woher wissen wir, wann Daten aktuell sind?“ oder "Woher wissen wir, welche Daten korrekt sind?" Gibt es einen Schwellenwert, den es zu erreichen oder zu überschreiten gilt? Oder gibt es stattdessen eine Reihe akzeptabler Ergebnisse? Sind diese Schwellenwerte oder Bereiche absolut oder Peer-relativ?
Unabhängig davon, was diese „Tests“ sind, was sie darstellen, ist außergewöhnlich: eine Möglichkeit, die Zuverlässigkeit von ESG-Daten für Immobilien objektiv zu bestimmen. Ich erwarte, dass sich die Aufmerksamkeit auf diese kritischen Fragen zum Wie verlagert Messen Datenqualität, sobald die Eigenschaften, die definieren Datenqualität werden von der Technischen Arbeitsgruppe zementiert und an die verschiedenen GRESB-Benchmarking-Ausschüsse und andere Governance-Strukturen zur Prüfung weitergeleitet.
Ich höre häufig Immobilienexperten fragen: „Was kommt als nächstes?“ wenn es um Nachhaltigkeit geht. „Resilienz“ oder „Gesundheit und Wohlbefinden“ werden regelmäßig angeboten. Aber ich vermute, dass es etwas viel Grundlegenderes sein wird als jede neue Grenze der Nachhaltigkeit. Stattdessen wird es eine Möglichkeit sein, festzustellen, wie zuverlässig die von uns gemeldeten Daten tatsächlich sind.