Von Investitionen über Versicherungen bis hin zu Immobilienmanagement und Konferenzen in Hülle und Fülle haben Sie wahrscheinlich gehört, dass ESG-Faktoren (Environmental, Social, Governance) Immobilienentscheidungen beeinflussen. In dem Maße, in dem Sie glauben, dass ESG für überlegene risikobereinigte Renditen spricht, wie Larry Fink von BlackRock, ist dies ein positiver Schritt für die Immobilienbranche. Aber ohne einen branchenweit akzeptierten Standard für Investment-Grade-ESG-Ratings, es ist auch ein Rezept für Verwirrung.
Um dieses Problem zu vermeiden, brauchen wir einen transparenten, zeitnahen und genauen Standard für die Bewertung von Immobilienanlagen und -portfolios nach ESG-Leistung, ähnlich dem, was die Finanzbranche für die Emission von Anleihen anwendet. Hier ist, warum und wie man diese neue Welt erschafft.
„Echte Entscheidungen werden getroffen. Wenn wir den Daten nicht vertrauen, können diese Entscheidungen nicht gut getroffen werden.“
Eine Reihe von Green-Building-Programmen, Standards und Zertifizierungen – schätzungsweise 600 weltweit – existieren bereits, um einzelne Gebäude als „grün“ zu zertifizieren oder zu bewerten. Es gibt auch eine, die auf Portfolioebene spielt: GRESB. Andere Protokolle wie SASB haben immobilienspezifische Berichtsrahmen eingeführt. Das Problem ist, dass keines dieser Systeme ein ESG-Rating mit Investment-Grade-Rating bietet, das mit denen herkömmlicher Finanzprodukte vergleichbar ist, und dies auch nicht vorgibt. Infolgedessen sind sie nützliche Proxys im Nachhaltigkeits-Underwriting, aber Investoren und Kreditgeber sind immer noch sich selbst überlassen, um den aktuellen Zustand und die tatsächliche ESG-Performance eines einzelnen Vermögenswerts oder Portfolios mit viel Zeit und Kosten zu verstehen. Die gute Nachricht ist, dass Untersuchungen zeigen, dass sich das Gespräch von der Frage, ob wir ESG-Daten benötigen, zur Bestimmung verlagert hat, wie man genaue Daten sammelt , um finanzielle Entscheidungen zu unterstützen.
„Finanzielle Entscheidungen können nicht auf der Grundlage veralteter Leistungen, Schätzungen oder inkonsistenter Datenqualität getroffen werden. Dasselbe muss für ein ESG-Ratingsystem gelten.“
Es ist eine einfache, vielleicht offensichtliche Behauptung. Und es ist kein Schlag gegen die derzeitigen Regime/Ansätze. Stattdessen spiegelt es die teuflische Natur von Immobiliendaten wider.
Nehmen Sie zum Beispiel den „E“- oder Umweltaspekt von ESG: Bei gewerblichen Immobilien wird dies maßgeblich durch Verbrauchsdaten und COXNUMX-Emissionen bestimmt. Verbrauchszähler sammeln diese Daten, die notorisch verrauscht sind – voller Lücken, Überschneidungen und Anomalien – und ein großer Teil der Zähler unterliegt nicht der Kontrolle des Vermieters. Dateninkonsistenzen werden oft nur durch Kontextinformationen wie Wetter, Vermietungsaktivität, Mieterwechsel und Renovierungen erklärt; Leider sind diese Details auch schwer zu verfolgen und zuzuordnen. Diese blinden Flecken hindern uns daran, die wahre Leistung des gesamten Gebäudes zu verstehen. Über viele Gebäude in einem Portfolio verteilt, wird es schwierig, den Wald vor lauter Bäumen zu sehen.
„Die Wahrheit ist, dass es kompliziert ist … Nicht alle Datenpunkte sind für alle Menschen relevant.“
In Ermangelung eines vollständigen Bildes erfordert der Aufbau eines Investment-Grade-Verständnisses von Immobilien-ESG, dass Branchenteilnehmer darauf zurückgreifen, maßgeschneiderte Datenanfragen zu stellen und benutzerdefinierte Underwriting-Modelle zu erstellen. Die Langweiligkeit, fehlende Vergleichbarkeit und Skalierbarkeit sowie die Zweifel an der zugrunde liegenden Datenqualität bleiben große Hindernisse für diesen Ansatz. In ihrem Bemühen, die Umweltauswirkungen und -risiken ihrer Vermögenswerte zu verstehen, sagte PGGM: „Wir benötigen Daten von jedem Vermögenswert, dem wir ausgesetzt sind"
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Und doch gewinnt der Trend zur Nutzung von ESG-Daten als Grundlage für Immobilienentscheidungen von der Investition über die Kreditvergabe und das Leasing bis hin zur Bewertung nur an Dynamik. Die ultimative Lösung ist eine vollständige „Meter-to-Market“-Echtzeit-ESG-Datenkette, die das Sammeln von ESG-Daten aus ihren Quellen über ein ganzes Gebäude hinweg und die zeitnahe Aggregierung über ein Portfolio hinweg erfordern würde, damit sie es sind nützlich für Investitions-, Leasing- und Kreditvergabemöglichkeiten. Ich will nicht der Überbringer schlechter Nachrichten sein, aber von diesem Ideal sind wir selbst in den anspruchsvollsten Portfolios Jahre entfernt.
Und was bedeutet dies nun? Welche Maßnahmen können wir ergreifen, um diesem Ideal einen Schritt näher zu kommen?
Es geht darum, intelligenter zu werden, welche Daten wir verfolgen, wie wir sie analysieren und kategorisieren. Measurabl hat für heute eine SaaS-basierte Datenkette aufgebaut. Wenn wir darüber nachdenken, wie wir das skalieren können, dürfen wir unseren Rahmen zur Definition dessen, was „Investment Grade“ bedeutet, nicht aus den Augen verlieren:
- Ein Investment-Grade-Rating sollte funktionieren wie traditionelle Anleiheratings: Das Rating sagt uns etwas über die Fähigkeit des zugrunde liegenden Vermögenswerts (Gebäudes), die behauptete ESG-Performance und „Rendite“ zu erbringen.
- Um dieses Investment-Grade-Rating zu erhalten, müssen wir uns nicht nur um die absolute oder relative Performance (Rendite) im Peer-Bereich kümmern, sondern auch um die Qualität der Daten auf denen diese Forderung beruht (Bonität). Im Fall von Measurabl verwenden wir zwei individuelle Scores: eine „Leistungspunktzahl" und ein "Trust Score“. Das Produkt von Measurabl ist das Nachhaltigkeitsrating oder MSRTM.
- Der ESG Performance Score sollte der gewichtete Durchschnitt auf jeder Ebene in der Datenkettesein; derzeit besteht das aus Meter –> Asset –> Fund –> Entity.
- Der Trust Score ist insofern identisch, als er die Summe der Scores auf jeder Ebene in der Datenkette ist, aber anstelle einzelner ESG-Metriken ist es ein Score für (1) Vollständigkeit – z. B. Datenabdeckung und % der Messwerte in einem bestimmten analysierten Zeitraum, (2) Aktualität – wie gut spiegeln die Informationen den aktuellen Stand wider und (3) Qualität – „Vertrauenswürdigkeit“, bestimmt durch die Wahrscheinlichkeit der bereitgestellten Datenwerte. Die Bestandteile des Trust Score sind gleichgestellte Verwandte; Es ist nur fair, ähnliche Vermögenswerte und Portfolios zu vergleichen, da es in der Immobilienbranche solche Unterschiede geben kann.
- Ein Nachhaltigkeitsrating wie MSR sollte sowohl für Vermögenswerte als auch für deren Gesamtheit (Portfolios) relevant sein.
- Dies sollte zwischen den Gegenparteien anpassbar sein, je nachdem, welche Aspekte von ESG ihnen am wichtigsten (oder überhaupt nicht) sind.
Bis wir ein branchenweit akzeptiertes ESG-Bewertungssystem haben, muss sich jede Organisation weiterhin mit den Praktiken begnügen, die sich ihrer Meinung nach positiv auf ihre Leistung auswirken. Investoren werden weiterhin nach ESG-Daten fragen und ihre Wetten möglicherweise weiterhin die Qualität der bereitgestellten Datenabsichern. In der Zwischenzeit wachsen die Bedürfnisse der Industrie nur noch.