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Für gewerbliche Immobilienbesitzer sind zuverlässige ESG-Daten entscheidend für den langfristigen Erfolg

Der Mill Creek Residential Trust stand vor einer Herausforderung. Angesichts der Zunahme von Hurrikanen und Tropenstürmen signalisierten Versicherungsunternehmen, dass Prämien und Selbstbehalte für Wasserschadensansprüche steigen würden. Das in Florida ansässige Wohnungsvermietungsunternehmen hat 20,000 Mehrfamilieneinheiten in Betrieb oder im Bau in den Vereinigten Staaten und weitere 13,000 in der Pipeline, so dass die Entscheidung der Versicherungsunternehmen wahrscheinlich eine erhebliche und kostspielige Erhöhung des Risikos für Mill Creek darstellte und viele andere Immobilienverwalter, die in Teilen des Landes tätig sind, die extremen Wetterbedingungen ausgesetzt sind.

Mill Creek war nicht nur mit höheren Prämien und einem höheren Selbstbehaltsrisiko konfrontiert, sondern auch mit den Kosten für die Behebung von Schäden, die durch ein Leck verursacht wurden. Die möglichen Barauslagen bei einem Wasserschaden waren plötzlich viel höher als früher.

„Die Versicherer drohten mit einer Verdoppelung der Selbstbeteiligung“, sagt Jeff Kok, der kürzlich gebeten worden war, zusätzlich zu seiner Rolle als Chief Information Officer die Nachhaltigkeitsbemühungen des Unternehmens zu leiten. „Und einige sagten, sie würden Sie nicht versichern, wenn Sie kein Leckerkennungssystem hätten.“

Die neue Rolle von Kok bedeutete, Nachhaltigkeitsstrategien für eine Reihe von Geschäftsfunktionen zu entwickeln, darunter Energiemanagement, Smart-Home-Lösungen, Wasserüberwachung, Luftfiltersysteme, COXNUMX-Emissionen, Bewässerung und Wasserschadenversicherung.

„Für Wasserschäden hatten wir bereits ein Anspruchsstatussystem für unsere Liegenschaften, das einen Bericht in Excel erstellen konnte“, sagt Kok. „Aber die Informationen, die wir aus diesem System gewonnen haben, reichten nicht aus, um uns zu helfen, unsere Risikoexponierung zu verstehen.“ Also beschloss er, sich mit Leckerkennungssystemen zu befassen.

Kok erkannte schnell, dass es ohne digitale, vernetzte Lecksuchsysteme fast unmöglich wäre, das Wasserschadenrisiko von Mill Creek auf tausende von Grundstücken ganzheitlich zu managen.

„Es war wirklich wichtig, genaue Echtzeitdaten zu erhalten, damit wir verstehen konnten, wie alles zusammenhängt“, sagt Kok.

Die Lösung bestand darin, Lecksucher an wichtigen Teilen der Infrastruktur anzubringen – Bewässerungssysteme, Hausinstallationen, Sprinkleranlagen – die das Wasser abstellen und ein Leck stoppen konnten, bevor es zu großen Schaden anrichtete.

„Wenn ein Sensor innerhalb der ersten fünf Minuten ein Leck feststellt, kann er möglicherweise einen Schaden von 100,000 US-Dollar in beispielsweise 200 US-Dollar verwandeln“, sagt Kok. "Sie reduzieren Ihren Risikofaktor erheblich."

Die aus dem System abgerufenen Daten könnten auch für andere Geschäftsfunktionen verwendet werden, beispielsweise zur Verwaltung des Wasserverbrauchs und zur Planung von Wartungs- und Reparaturplänen. Und das gleiche Konzept – die Verwendung von Sensoren mit intelligenter Technologie zur Datenerfassung – könnte auch verwendet werden, um Energieverbrauchsdaten von Klimaanlagen und anderen großen Haushaltsgeräten einzuspeisen, was einen besseren Einblick in den Energieverbrauch des Unternehmens bietet.

Kok, der nun seit zwei Jahren das Nachhaltigkeitsprogramm von Mill Creek leitet, glaubt, dass Technologie Immobilienunternehmen neue Möglichkeiten bietet, ihre Geschäfte auf eine Weise voranzubringen, wie sie es in der Vergangenheit nie konnten.

„Früher musste man viel Geld für ein Gebäudemanagementsystem ausgeben, um Nachhaltigkeit wirklich voranzutreiben. Aber jetzt müssen Sie keine großen, sperrigen Vorabkäufe tätigen, um einen nachhaltigen Vermögenswert zu haben“, sagt Kok. „Die Entwicklung von Smart-Home-Technologien wie Lecksuchern senkt die Eintrittsbarriere.“

Für Kok und viele andere Immobilienfachleute, die plötzlich zu Experten für Nachhaltigkeit werden mussten, sind digitale Daten zu ihrem wertvollsten Werkzeug geworden, um nicht nur ihre neuen Aufgaben zu verstehen, sondern auch ihre Verantwortung gegenüber Stakeholdern zu erfüllen. Selbst in einer Welt, die mit dem wirtschaftlichen Abschwung nach COVID-19 zu kämpfen hat, schlagen Experten vor, dass sich die Aufmerksamkeit schnell auf die Probleme richten könnte, die durch Themen verursacht werden wie den Klimawechsel, wobei Nachhaltigkeitsaspekte Vorrang vor reinem Profit haben. 

Investoren brauchen Daten auf Abruf

ESG (Environmental, Social, Governance) hat eine Welle des Wachstums erlebt, und die Leistung der Unternehmen in diesen Bereichen wird zu einem vorherrschenden Faktor bei der Bestimmung, wo sich Investoren für die Kapitalanlage entscheiden. Der 2020er Versicherungsbericht des Goldman Sachs Asset Management fanden heraus, dass 70 % der Versicherer ESG als Überlegung bei der Anlageauswahl nutzten – gegenüber 28 % im Jahr 2017. Diejenigen, die sagten, ESG sei nichts eine Gegenleistung sank von 68 % im Jahr 2017 auf 21 % im Jahr 2020.

Der Bericht stellte auch fest, dass Anleger ESG weitgehend nutzen, um das Risiko in ihren Portfolios zu mindern. In der Juni-Ausgabe der Fidelity Pulse Survey des Fondsmanagers gaben 85 % der Analysten an, dass ihre Unternehmen bereit seien, Gewinne zu opfern, um eine nachhaltigere Agenda zu verfolgen. Fiona O'Neill, Direktorin für globale Forschung bei Fidelity International, sagt, dies sei auch während der COVID-19-Pandemie so geblieben.

„Dieser Trend wird in einigen Gebieten länger anhalten als der COVID-19-Ausbruch“, sagt sie. „Ein gutes Beispiel für die sozialen Folgen von COVID-19 für Unternehmen ist eine veränderte Rolle der Banken, bei der Kreditgeber eine nützliche Rolle bei der Verteilung staatlicher Konjunkturpakete spielen und Kreditnehmern in Zeiten finanzieller Not helfen.“

Auf der anderen Seite könnten Immobilienunternehmen, die keine Daten zu ihren Nachhaltigkeitsfortschritten vorlegen können, Schwierigkeiten haben, Investoren anzuziehen.

Fondsmanager bevorzugen zunehmend harte Daten für ihre Due Diligence. Die Begründung für diese institutionellen Anleger, teilt Fondsmanager EQ Investors mit Portfolio-Beratern, besteht darin, dass das Anfordern quantifizierbarer Daten zur ESG-Haltung eines Unternehmens einen genaueren Überblick über die Leistung des Unternehmens bietet.

ESG-Anlageumfragen sind in einer Welt, in der Investoren die Nachhaltigkeitspläne eines Immobilienunternehmens verstehen wollen, bevor sie investieren, alltäglich geworden. Und wenn diese Umfragen nicht schnell und genau beantwortet werden, ist es unwahrscheinlich, dass Investoren investieren. 

Nick Wood, Fondsexperte bei Quilter, einem britischen Vermögensverwalter mit über 100 Milliarden Pfund (126 Milliarden US-Dollar), sagt, dass die Umfrageantworten von Unternehmen, in die er investieren möchte, manchmal besorgniserregend sein können.

„Einige sind gründlich und beantworten unsere Fragen effektiv; Einige senden jedoch durchweg falsche Daten oder scheinen eine andere Frage zu beantworten“, sagte Wood kürzlich , erfahrener Portfolio-Berater..

In der Folge sind viele potenzielle Investoren frustriert und glauben, dass Immobilienunternehmen offenbar nicht bereit sind, wichtige Datenpunkte zu teilen. Was Unternehmen der Kurve voraus macht – und daher für Investoren wahrscheinlich attraktiver ist – ist ihre Nutzung und ihr Verständnis von ESG-Daten.

Technologie ist ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal 

Alliant Capital steht wie viele Immobilienunternehmen vor einer Reihe von Herausforderungen beim Betrieb eines Immobiliengeschäfts. Von der Mittelbeschaffung bis zur Gebäudeverwaltung, der Suche nach Mietern und der Einreichung von behördlichen Berichten verfügt das Unternehmen seit seiner Gründung Ende der 1990er Jahre über eine Geheimwaffe: Eine proprietäre Datenbank, die fast alles erfasst, was ein Immobilienunternehmen benötigt. Im Laufe der Zeit, sind neue Datentools für Unternehmen entstanden, die keine proprietäre Software besitzen, um die Asset-Performance zu verfolgen. 

„Die Datenbank wurde in erster Linie entwickelt, um uns bei der Verfolgung von Geschäften zu helfen“, sagt Nancy Que, Betriebsleiterin des in Kalifornien ansässigen Unternehmens, das sich auf bezahlbaren Wohnraum spezialisiert hat. „Aber als das Unternehmen von einer Zwei-Mann-Bande zu dem 8-Milliarden-Dollar-Unternehmen heranwuchs, das es heute ist, haben wir auf diesem Weg gelernt, dass die Datenbank uns auch dabei helfen kann, Anlegerdaten, Vermögensbewertungen, Belegungsquoten, Abflüsse, Einkommen im Vergleich zu Mieten zu verfolgen, Solar- und Energiesteuergutschriften und alles, was Sie sich vorstellen können – alles ist jetzt digitalisiert.“

Im Laufe der Zeit sind neue Datentools für Unternehmen entstanden, die keine proprietäre Software besitzen, um die Anlagenleistung zu verfolgen. 

Die Nachverfolgung von Betriebsdaten ist entscheidend für eine nachhaltige Führung des Unternehmens, sagt Que. „Wenn Sie ein Immobilienunternehmen sind, das derzeit keine Technologie einsetzt, sind Sie aufgeschmissen“, fügt sie hinzu.

Diejenigen Unternehmen, die bei der Datenanalyse erfolgreich sind, sind nicht nur die klügsten Betreiber, weil sie ihre Daten für fundierte Geschäftsentscheidungen nutzen können, sondern sie haben in ihren Daten auch ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal gegenüber Investoren, wenn es um die Mittelbeschaffung geht, stellt Que fest.

„Einige Anleger glauben vielleicht an den Mythos, dass ESG teurer ist, aber Daten helfen, diese Argumente zu widerlegen und zeigen Anlegern, dass Unternehmen nachhaltig und rentabel sein können“, sagt sie. „Für andere Investoren – wie die jüngeren Generationen – sind Daten entscheidend für ihren Entscheidungsprozess. Viele Millennials werden einfach nicht investieren, wenn Sie ihnen Ihre Nachhaltigkeitszahlen nicht zeigen können.“

Eddie Lorin, einer der Gründer von Alliant, sagt, dass gute Daten äußerst wichtig sind, um sicherzustellen, dass das Unternehmen gemäß seinem ursprünglichen Auftrag arbeitet – bezahlbaren Wohnraum auf steuerkonforme und rentable Weise bereitzustellen.

„Wir begannen als eine Firma, die gegründet wurde, um die in den 1980er Jahren erstmals angebotenen Steuergutschriften für einkommensschwache Wohnungen zu nutzen“, sagt Lorin. „Das Ziel war nicht nur, viele Einheiten zu erstellen, sondern auch genügend Daten zu sammeln, um nachweisen zu können, dass das Programm funktioniert.“

Immobilienunternehmen sind natürliche Nutzer von Nachhaltigkeitsdaten

Während Alliant ein Early Adopter war, wenn es um die digitale Transformation seiner Nachhaltigkeitsdaten ging, sagt Que, dass jedes Unternehmen über die Digitalisierung nachdenken sollte. Kök stimmt zu. Er kennt viele Beispiele von Menschen, die den alten Ansatz zum Sammeln von Daten ausprobiert haben – Outsourcing oder die Verwendung von Tabellenkalkulationen – und sich immer noch von diesem Fehler erholen.

Dennoch sagt Que, dass Immobilienprofis von Natur aus dazu neigen, Daten zu verwenden – auch wenn sie es nicht wissen.

Immobilieneigentümer und Bauträger mögen – in den Augen einiger weniger aufgeklärter Beobachter – in ihrer Herangehensweise an das Geschäft altmodisch und anachronistisch erscheinen. Aber die Geschichte des Sektors insgesamt erzählt eine ganz andere Geschichte. Die guten Geschäftsgrundsätze des verantwortungsvollen Kostenmanagements, der Erhaltung von Vermögenswerten über lange Zeiträume und der Pflege stabiler Kundenbeziehungen waren schon immer die Kennzeichen einer guten Immobilienverwaltung. Kein Hausverwalter möchte übermäßig steigende Energiekosten aufgrund von Energieineffizienzen sehen, er wird auch keine minderwertigen Baumaterialien verwenden, die sich abnutzen oder den Wartungsaufwand auf Dauer unnötig erhöhen. Gebäudeverwalter möchten sicherstellen, dass ihre Mieter glücklich und zufrieden sind, damit sie Mietverträge verlängern und die Auslastung auf einem Maximum halten können.

Um all diese Geschäftsanforderungen zu erfüllen, verwenden Immobilienmanager Geschäftsdaten mit Bedacht. Sie verwenden genaue Finanzaufzeichnungen, um Gewinne und Verluste zu überwachen. Sie verwalten ihre Lieferketten und die Gebäudewartung, um Effizienz zu schaffen. Wenn ein ESG-Ansatz als ein weiteres Instrument angesehen wird, das Immobilienverwaltern dabei hilft, diese grundlegenden Geschäftsanforderungen zu erfüllen, wird dies laut Que klar. Genaue Daten die umsetzbare Informationen liefern, sind nicht weniger wichtig als traditionelle Finanz- und Buchhaltungsdaten.

Laut Lorin helfen ESG-Daten Alliant dabei, die Kosten zu verfolgen und eine erschwingliche Umgebung zu schaffen, in der die Bewohner leben möchten – was zu Fluktuationsraten von nur 20 % bei einigen der Alliant-Immobilien geführt hat.

Die Umsetzung einer Nachhaltigkeitsrichtlinie führt zu besseren und nachhaltigeren Ergebnissen für ein Immobilienunternehmen, ist jedoch keine einfache Lösung. Für diejenigen, die ihr Nachhaltigkeitsmandat ernsthaft befolgen wollen – und sogar für diejenigen, denen das ESG-Mandat auferlegt wurde – reicht es einfach nicht mehr aus, ein Kästchen anzukreuzen oder Informationen auf die altmodische Weise zusammenzustellen.

„Es gibt Drücken und Ziehen“, sagt Lorin. „Die Korrektheit Ihrer ESG-Daten ist mit Kosten verbunden, daher müssen Sie sicherstellen, dass Sie sie effektiv für das Unternehmen nutzen. Ein Teil des Ziels ist es, zeigen zu können, dass wir unsere Retouren liefern können. Aber gleichzeitig können wir die Daten nutzen, um die Kosten im Rahmen zu halten, damit wir ein großartiges Umfeld für Mieter schaffen können.“

Damit Daten für die Entscheidungsfindung nützlich sind, müssen sie genau und aktuell sein, sagt Que. Das Sammeln von Informationen beispielsweise aus Papierkopien von Energierechnungen und das Einfügen in eine Tabelle wird weder Ihre eigenen Entscheidungsbedürfnisse noch die Ihrer Stakeholder befriedigen, sagt sie.

Immobilienunternehmen sind mit Betriebsrisiken konfrontiert, die mithilfe von Daten gemildert werden können

Der Immobiliensektor ist mit einer Reihe von Risiken konfrontiert, die einen datengesteuerten Ansatz zur Minderung und Verwaltung erfordern. Private Immobilien sind besonders anfällig für klimabedingte Ereignisse, warnt Jay McNamara, Head of Real Estate bei MSCI, fügt hinzu, dass die Recherchen seines Unternehmens gezeigt haben, dass die potenziellen Auswirkungen für Immobilieninvestoren aus Klimaereignissen weitreichend sind und sich über Assets und Regionen erstrecken.

„Investoren könnten mit erhöhten Betriebskosten konfrontiert werden, einschließlich Immobilienreparaturen, höheren Versicherungskosten, Immobilienentwertung und sogar dem vollständigen Verlust von Eigentum“, sagt McNamara. „Da immer mehr globale Investoren die Allokationen in Immobilien und andere private Vermögenswerte erhöhen, wächst die Notwendigkeit, finanzielle Risiken durch den Klimawandel zu identifizieren und zu verstehen wie notwendige Maßnahmen ergriffen werden können - für Risikomanagement, Portfolio-Performance-Optimierung und Zwecke der aufsichtsrechtlichen Berichterstattung.“

Aber dafür, dass ESG als Mittel dazu genutzt wird, Risikos zu mildern, sind genaue Daten erforderlich, damit Immobilienunternehmen fundierte Entscheidungen treffen können.

In einem Investitionsklima, in dem Stakeholder ESG-Daten fordern, wird das Sammeln von Nachhaltigkeitsinformationen ad hoc riskant. Diejenigen, die Technologie zur Digitalisierung ihrer Daten einsetzen, sind am besten positioniert, um zu gewinnen, während diejenigen, die dies nicht tun, es zunehmend schwieriger finden werden, ihre Immobilien zu verwalten, Kapital zu sichern und Risiken zu mindern.

Aufsichtsbehörden und Investoren akzeptieren keine ungenaue Finanzberichterstattung, und es wird zunehmend so, dass Interessengruppen – Aufsichtsbehörden, Investoren und Kunden gleichermaßen – sich nicht mit einer ungenauen nichtfinanziellen Berichterstattung zufrieden geben. Genaue Daten bedeuten digitale Daten, und ohne sie werden Immobilienunternehmen Kapital und Kunden vermissen, sagt Kok von Mill Creek.

„Wir sind fast an dem Punkt angelangt, an dem Investoren ESG-Daten auf Augenhöhe mit Finanzdaten betrachten werden“, sagt er.

Die Lehre, sagt er, sei, dass Nachhaltigkeitsthemen in der Immobilienbranche nicht länger ignoriert werden könnten. Und wer seine digitalen Daten im Griff hat, ist langfristig am besten aufgestellt.

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