Zum Inhalt

Die fünf wichtigsten Gründe, warum ESG dort erfolgreich sein wird, wo die grüne Bewegung versagt hat: Teil eins

Der folgende Beitrag ist der erste Teil einer zweiteiligen Blogserie. 

Die letzten zwei Jahrzehnte haben uns gezeigt, dass „grün“ bei Gebäuden eine Farbe und kein Leistungsmaß ist. Während die historische grüne Bewegung für ihren Ehrgeiz und die Förderung neuer Denkweisen, insbesondere im Immobilienbereich, lobenswert war, fehlte ihr die Fähigkeit, objektive, durchführbare Vergleiche der Nachhaltigkeits-Performance zwischen einzelnen Gebäuden zu erstellen – ganz zu schweigen von ganzen Immobilienportfolios. 

Ist ein LEED „Platinum“-Gebäude dasselbe wie eines mit BREEAM „Outstanding“-Auszeichnung? Verraten sie uns etwas über die finanziellen Auswirkungen, die Klimarisiken auf die jeweilige Immobilie haben könnten? Was sagt uns ein GRESB-5-Sterne-Rating über die Einhaltung (oder Nichteinhaltung) der lokalen und nationalen Vorschriften eines bestimmten Immobilienportfolios? Die reale Kluft zwischen grünen Bezeichnungen oder Zertifizierungen und der finanziellen Realität von Immobilieninvestitionen und -betrieben zeigt die Markteinschätzung: Es gibt keine „grünen“ oder „nicht grünen“ Gebäude. 

Stattdessen existiert jedes Gebäude einfach in einem Spektrum von weniger nachhaltig bis nachhaltiger, und es sind keine Zertifizierungen notwendig, um in diesem Spektrum zu existieren. Es braucht beobachtbare und vergleichbare KPIs und Indikatoren. Aus dem gleichen Grund betrachten wir Leasingraten oder „TI“-Zuschüsse für Mietverbesserungen zur Bestimmung der Gesamtkostenstruktur eines Mietvertrags, anstatt diese Kennzahlen in eine Art „Leasing“-Gesamtpunktzahl einfließen zu lassen.

ESG (Environmental, Social, Governance) ist eine radikale Abkehr von „grün“. ESG verfolgt einen präzisen, ​​diskreten und messbaren Ansatz für Nachhaltigkeit. Auf diese Weise befreit es Gebäude und Immobilientransaktionen von subjektiven Definitionen von „grün“ und ordnet sie stattdessen in ein beobachtbares Spektrum ein, das von ihrer inhärenten und objektiv gemessenen Performance bestimmt wird. Dieser Übergang von „grün“ zu ESG hat tiefgreifende Auswirkungen auf die Immobilienbranche. 

Dazu passend: „From Green to ESG“ – Gespräch mit Michael Beckerman von CREtech und Measurabl-Geschäftsführer Matt Ellis

Im heutigen Beitrag untersuchen wir zwei der fünf Gründe, warum dieser neue Ansatz erfolgreich sein wird:

1. Daten

Die Hypothese der effizienten Märkte besagt, dass die Vermögenswerte alle verfügbaren Informationen widerspiegeln. Der Immobilienbranche fehlt es seit jeher an aussagekräftigen Informationen. Tatsächlich war es das Silo von Informationen, das den Bedarf an Immobiliendienstleistern geschaffen hat, um bei der Navigation durch undurchsichtige Märkte zu helfen. Gleiches gilt für die Nachhaltigkeit bei Immobilien. Grün war ein undurchsichtiger Maßstab für Nachhaltigkeit. Seine subjektive Natur führte zu einer ganz eigenen Branche von Beratern und Zertifizierern, die uns helfen konnten, die Geheimnisse dessen zu ergründen, was „grün“ bedeutet. Sie konnten uns die Ergebnisse und Zertifikate liefern, die sowohl unsere Fähigkeit, diesen „Test“ zu meistern, wie über die eigentliche Nachhaltigkeits-Performance des zugrunde liegenden Vermögenswerts. Davon unterscheidet sich ESG heute grundlegend. Neue Technologien ermöglichen es, ESG-Daten zu erfassen, zu interpretieren und anzuwenden. Angetrieben von erfahrenen Anlegern, die Einblick in die echten Risiken und Vorteile von Immobilieninvestitionen verlangen, stellt ESG eine Weiterentwicklung der Fähigkeit des Unternehmens dar, neue Informationen zu erfassen und anzuwenden. Das Ergebnis sind effizientere Märkte, die neu erfasste Daten berücksichtigen: ESG-Parameter.

ESG-Parameter sind ebenso wichtig wie Finanzdaten und verschaffen Anlegern einen Wettbewerbsvorteil. In Kombination mit Finanzdaten vermitteln ESG-Daten ein vollständiges Bild der Performance und des Potenzials einer Anlage. Einer Untersuchung der (Harvard Business Review)zufolge schneiden die meisten ESG-Fonds über einen Zeitraum von 10 Jahren besser ab als der breitere Markt. Infolgedessen legen institutionelle Anleger Wert auf Fonds und Wertpapiere, die ihre ESG-Qualifikationen unter Beweis stellen können.

Zuvor gab es aufgrund undurchsichtiger und unzuverlässiger Daten keine Tools, um Gebäude auf einer grünen Skala miteinander zu vergleichen. Jetzt können standardisierte ESG-Daten von Gebäude zu Gebäude (oder Investition zu Investition) verglichen werden, sodass Eigentümer wissen, wo sie stehen, und Investoren fundierte Entscheidungen treffen können. Zwar gibt es noch keinen einheitlichen Standard zum Benchmarking der ESG-Performance, aber es gibt etablierte Frameworks, die dabei helfen können. Zwei gängige Offenlegungs-Frameworks in der Immobilienbranche sind GRESB und CDP.

Genaue, zeitnahe und zugängliche ESG-Parameter können spezifische Informationen über ein Gebäude herausstellen und taktische und strategische Entscheidungen leiten, um die Betriebskosten zu senken und die Rentabilität zu steigern. Beispielsweise können ESG-Daten von Teams vor Ort genutzt werden, um die Betriebskosten zu senken und die Raumluftqualität zu verbessern. Granulare Daten können auch eine klare Orientierungshilfe für die Zuweisung von Investitionsausgaben für Nachbesserungen, die Optimierung dezentraler Energieressourcen (DERs) vor Ort, die Beschaffung von kohlenstoffarmer Energie und vieles mehr bieten.

Es überrascht nicht, dass Untersuchungen von McKinsey gezeigt haben, dass ESG den Immobilienwert erheblich steigern kann: Das Umsatzwachstum wird erleichtert, die Kosten werden gesenkt, rechtliche und behördliche Eingriffe minimiert, die Mitarbeiterproduktivität verbessert und Investitionen in Kapitalausgaben optimiert. 

2. Der Markt fordert ESG-Offenlegung

Die Forderung nach ESG-Daten ist weit verbreitet: Einer Untersuchung von Gartnerzufolge berücksichtigen XNUMX % der Anleger ESG-Faktoren bei Investitionen. Investoren legen bei ihren Entscheidungen mehr denn je Wert auf ESG. Folglich gelten Anlagen mit einer besseren ESG-Performance als sicherer und weniger riskant.

Der Zugang zu Kapital ist von größter Bedeutung und Anleger nutzen ESG-Daten als Entscheidungshilfe. Investitionen in ESG-Fonds liegen weltweit im Trend. Nachhaltige Finanzen, zu denen grüne Anleihen und nachhaltigkeitsgebundene Anleihen und Darlehen gehören, werden zu einer dominierenden Kraft. Laut Zahlen aus der Environmental Finance Bond Database haben die Gesamtemissionen grüner, sozialer, nachhaltiger und nachhaltigkeitsbezogener Anleihen (green social, sustainability, sustainability-linked – GSSS) im Jahr 600 die 2020-Milliarden-USD-Marke überschritten – fast doppelt so viel wie im Vorjahr.

Bitte schauen Sie nächste Woche wieder vorbei, um den zweiten Teil unserer Serie „Die 5 wichtigsten Gründe, warum ESG dort erfolgreich sein wird, wo die grüne Bewegung versagt hat“ zu lesen. Wir werden die Rolle von Vorschriften, gesellschaftlichem Einfluss und Technologie bei der Entwicklung von ESG untersuchen. In der Zwischenzeit können Sie mehr in meinem neuen Buch erfahren: From Green to ESG: How Data-Driven Transparency Changed Real Estate for Good .

Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest