Immobilienfinanzierung im ESG-Zeitalter
Der Druck, die Finanzierung des Privatsektors an Klimalösungen auszurichten, hat zugenommen. Die Nachfrage von Investoren, Verbrauchern und Aufsichtsbehörden treibt Überlegungen zu Umwelt, Sozialem und Unternehmensführung (ESG) voran. Nachhaltige Finanzen können den Übergang von traditionellen zu nachhaltigen Wirtschafts- und Kreditaktivitäten erleichtern. Grundlegend für sein effizientes Funktionieren ist jedoch die Überprüfung nachhaltiger Ergebnisse oder positiver Auswirkungen.
Nachhaltige Finanzierung wächst laut Bloomberg, Der gesamte Markt für nachhaltige Anleihen – bestehend aus Green Bonds, Sustainability Bonds, Social Bonds, Sustainability-Linked Bonds, Green Loans und Sustainability-Linked Loans – wuchs im Jahresvergleich um 78 % und erreichte 465 2019 Milliarden US-Dollar Die Mehrheit der Gesamtsumme (271 Mrd. USD oder 58 %) bieten grüne und nachhaltigkeitsbezogene Kredite nachhaltige Finanzierungen für Kreditnehmer an, die möglicherweise nicht in der Lage sind, Schulden auf den Kapitalmärkten aufzunehmen und/oder flexiblere Kreditstrukturen suchen. Ein wichtiger Unterschied besteht darin, dass nachhaltigkeitsbezogene Kredite an die ESG-Gesamtleistung oder das ESG-Rating des kreditnehmenden Unternehmens gebunden sind und daher für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden können. In der Zwischenzeit binden grüne Kredite wie grüne Anleihen Erlöse an bestimmte Projekte, die mit positiven Umweltergebnissen verbunden sind.
Der Immobiliensektor ist auf dem Markt für grüne Anleihen gut vertreten. Vasakronan, ein schwedisches Immobilienunternehmen, hat 2013 die erste grüne Unternehmensanleihe emittiert. Measurabl hat 73 einzigartige Green-Bond-Emittenten aus dem Immobiliensektor identifiziert.[1] APAC-Emittenten führen mit 46.6 % dieser Gesamtzahl, gefolgt von EMEA (37.0 %) und Nordamerika (16.4 %). Börsennotierte Immobilienunternehmen wie Boston Properties, Inc. (NYSE: BXP), Brookfield Property Partners (NASDAQ: BPY), Digital Realty Trust, Inc. (NYSE: DLR), Prologis, Inc. (NYSE: PLD) und RioCan ( TSE: REI.UN) – alle Measurabl Zeichner – haben in den letzten zwei Jahren grüne Anleihen im Gesamtwert von rund 5.2 Milliarden US-Dollar emittiert. Viele regierungsnahe Einrichtungen und Finanzinstitute haben ebenfalls grüne Anleihen emittiert und Erlöse über Hypothekendarlehen grünen Gebäuden zugeteilt. CBI berichtet, dass 30 % aller Erlöse aus grünen Anleihen und Darlehen im Jahr 2019 Gebäuden zugeteilt wurden.
Wachsende Nachfrage nach Auswirkungsprüfung und -offenlegung
Mit der Beschleunigung des nachhaltigen Finanzwesens wird auch die Nachfrage nach Wirkungsprüfung und -offenlegung zunehmen. Die Green Bond Principles (GBP) werden über ihr Sekretariat, ICMA, veröffentlicht Vorgeschlagene Impact-Berichtsmetriken für Green-Building-Projekte im März 2019. Der Bericht fordert die Offenlegung von fünf Kernindikatoren: Energie, Kohlenstoff, Wasser, Abfall und Gebäudezertifizierungsstandard. Zu den angegebenen Metriken gehören Intensitätsniveau (z. B. Nutzung pro Flächeneinheit), Menge oder Prozentsatz der Reduzierung/Einsparung und Prozentsatz erneuerbarer Energien vor Ort. Angespornt durch ihre Verpflichtung, die Ziele des Pariser Abkommens zu erreichen, Standards zu straffen und Bedenken hinsichtlich des Greenwashing auszuräumen, hat die EU Ende 2019 eine Einigung über ihre Taxonomie für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten erzielt.Solide, wissenschaftlich fundierte technische Screening-Kriterien' wie in den technischen Expertengruppen beschrieben berichten.
Für den Immobiliensektor bedeutet dies, dass Neubau- und Erwerbsaktivitäten für Gebäude mit einem EPC von mindestens „B“ gelten müssen, um als „nachhaltig“ oder „grün“ bezeichnet zu werden. Letztendlich plant die EU, den absoluten Energieverbrauch und die THG-Emissionswerte (betrieblich und verkörpert) zu entwickeln, um genauere Metriken bereitzustellen und die national festgelegten Werte für Energieausweise (EPC) und Niedrigstenergiegebäude (NZEB) zu harmonisieren, was zu Energie führen wird Nachfrage und Treibhausgasemissionen in den obersten 15 % des lokalen Gebäudebestands. Renovierungsarbeiten müssen zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs um mindestens 30 % führen. Auch die Installation von erneuerbaren Energien vor Ort sowie einzelne Renovierungsmaßnahmen und andere Aktivitäten zur Verbesserung der Gebäudeenergieeffizienz (z. B. LED-Beleuchtung, Smart Meter oder Gebäudeaudits) qualifizieren sich.
Warum ist das wichtig? Der Rest der Welt schaut zu, wie die EU-Gesetzgebung Standards und bewährte Verfahren festlegt, die wahrscheinlich von anderen Regierungen, Vermögensverwaltern, Vermögenseigentümern, Finanzinstituten und Unternehmen weltweit übernommen oder als Referenz herangezogen werden. Bisher hat sich der Immobiliensektor hauptsächlich auf Gebäudezertifizierungen (z. B. LEED, BREEAM) für die Berichterstattung nach der Ausstellung verlassen und nicht systematisch Wirkungsmetriken gemäß den Vorschlägen des GBP oder der EU-Taxonomie bereitgestellt. Dieser Trend setzt sich fort Der Markt bewegt sich über die Zertifizierung als Proxy für Grün hinaus. Der am häufigsten genannte Grund dafür, sich nicht für die Emission grüner Schulden zu entscheiden, sind fehlende Daten und zusätzliche Kosten und Ressourcen, die für die Erfassung und Berichterstattung von Wirkungskennzahlen erforderlich sind.
Nutzung von Innovation und Technologie zur Überprüfung und Offenlegung von Umweltauswirkungen
Software kann Unternehmenskreditnehmer, Underwriter und Kreditgeber/Investoren in die Lage versetzen, den Wert von ESG freizusetzen. Ein Datenmanagementsystem (DMS) dient als zentrales Repository für die Sammlung und Überwachung der tatsächlichen Gebäudeleistungsdaten. Wenn die DMS-Software mit automatisierter Datenerfassung, Datenintegrität und optimierten Berichtsfunktionen nach Marktstandards ausgestattet ist, kann sie nicht nur die Verbesserung der betrieblichen Leistung erleichtern, sondern auch das Impact-Fund-Management unterstützen und grüne Finanzierungsaktivitäten beschleunigen. Durch die Beseitigung der Datenaggregation als Hindernis und die Schaffung von Konsistenz und Vergleichbarkeit der gemeldeten Daten wird die Emission, das Underwriting und die Kreditvergabe über grüne Anleihen und andere nachhaltige Schuldprodukte zu einer praktikablen und skalierbaren Option.
Der Bedarf an umsetzbaren Umweltverträglichkeitsdaten in Investment-Grade-Qualität ist klar. Die manuelle Eingabe, Verfolgung und Offenlegung dieser Informationen ohne eine technisch fundierte Lösung kann sich jedoch als nahezu unmöglich erweisen. MeasurablDie ESG-Datenverwaltungssoftware von dient als zentrales Repository für die Erfassung und Überwachung von Leistungsdaten auf Asset-Ebene. MeasurablDie automatisierte Datenerfassung, Datenintegrität und die optimierten Berichtsfunktionen von führen zu einer Plattform, die nicht nur die Verbesserung der betrieblichen Leistung erleichtert, sondern auch das Management von Impact-Fonds unterstützt und grüne Finanzierungsaktivitäten beschleunigt.
Measurabl für Underwriter nachhaltiger Schulden:
- Stellt sicher, dass der Emittent/Kreditnehmer über die Datenerfassungs-, Verfolgungs- und Berichtsfunktionen verfügt, um die Emission grüner Schuldtitel zu unterstützen
- Bietet flexible Währungs-, Raum- und Einflussmaßeinheiten, um nicht nur verschiedenen Emittenten und Portfolios, sondern auch globalen Anlegerpräferenzen gerecht zu werden
- Etabliert eine Best-Practice-Vorbereitung für sich entwickelnde, immobilienbezogene Empfehlungen und Anforderungen zur Auswirkungsberichterstattung
Measurabl für Kreditgeber und Ratingagenturen:
- Verfolgt relevante Bauverordnungen/-vorschriften für jeden Vermögenswert auf der Plattform innerhalb der USA und leitet potenzielle Eventualverbindlichkeiten ab, wenn Strafen verhängt werden
- Bietet Einblick in die Umweltleistung eines einzelnen Vermögenswerts und/oder des gesamten Portfolios eines Kreditnehmers im Vergleich zu Mitbewerbern (basierend auf tatsächlichen Energie-, COXNUMX-, Wasser- und Abfallmetriken)
- Füllt automatisch LEED- und BREEAM-Gebäudezertifizierungen aus und ermöglicht die Dateneingabe und -verfolgung für alle anderen Gebäudezertifizierungen
- Ermöglicht eine flexible Zielsetzung und Verfolgung von Energie, Wasser, Abfall und COXNUMX, was die ESG-Zielsetzung und -Überwachung sowie die COXNUMX-Bilanzierungsinitiativen für das Portfolio oder die Institution erleichtern kann
- Generiert flexible Berichte, die Vermögenswerte mit der besten und schlechtesten Performance innerhalb eines Portfolios identifizieren und Risiken und Chancen hervorheben
- Bietet eine geschlossene Zusammenarbeit mehrerer Benutzer, sodass Originatoren, Kredit- und ESG-Analysten, Risikomanager und Kreditnehmer Informationen zur Plattform beitragen können
Measurabl für große und kleine Immobilienbesitzer:
- Automatisiert die Datenerfassung für Energiebedarf und -ausgaben, Wasserverbrauch und -ausgaben, Abfallentsorgung und -ausgaben sowie Zertifizierung für umweltfreundliche Gebäude
- Bietet überprüfbare Wirkungsmetriken, die direkt von Versorgungsanbietern (über Utility Sync) abgerufen und durch digitale Rechnungen gestützt werden
- Auto berechnet standortbasierte COXNUMX-Emissionen und ermöglicht gegebenenfalls eine marktbasierte Dateneingabe
- Dient als zentrales Repository für alle Bauprojekte und Audits
- Ermöglicht anpassbare Zielsetzung und Nachverfolgung von Energie, Wasser, Abfall und Kohlenstoff, basierend auf Intensität oder absoluten Werten
- Generiert anpassbare Berichte basierend auf vom Benutzer ausgewählten Zeiträumen und Vergleichszeiträumen
- Bietet eine geschlossene Zusammenarbeit mehrerer Benutzer, sodass Vermögensverwalter und Immobilien-/Anlagenverwalter Informationen zur Plattform beitragen können
Wie Sie Measurabl nutzen, um Auswirkungen zu überprüfen, zu verfolgen und zu melden
Laden Sie Standorte (Gebäude) in die Plattform und organisieren Sie sie, indem Sie beliebig viele Gruppen und Untergruppen erstellen. Im nachstehenden Beispiel werden acht der siebenundsiebzig Standorte oder Gebäude innerhalb der ACME Asset Management-Gruppe für die Aufnahme in die Untergruppe „Eligible Green Projects“ ausgewählt. Diese Untergruppe könnte Vermögenswerte darstellen, die für einen Impact-Fonds ausgewählt wurden, Gebäude, denen Erlöse aus grünen Anleihen zugewiesen wurden, oder Sicherheiten für grüne oder nachhaltigkeitsbezogene Kredite.
Verfolgen Sie Zertifizierungen, Ratings, Verordnungen, Projekte und Audits auf Asset-Ebene. Zu den Gebäudebewertungen gehören beispielsweise EPCs, Energy Star oder NABERS-Scores.
Verordnungen decken lokale US-Vorschriften wie das New York City Benchmarking Law und das California Assembly Bill 802 Energy Efficiency ab.
Die Projekte reichen von der Installation erneuerbarer Energien vor Ort bis hin zu Wasserprojekten und dem Engagement der Nutzer (Mieter). Im Gegensatz zu Zertifizierungen, Ratings und Verordnungen werden Projekte manuell von Immobilieneigentümern (oder ihren Immobilienverwaltern) eingegeben. Projektkosten und erwartete Einsparungen können an einem zentralen Ort über alle Projekte, Assets und Portfolios hinweg eingegeben und nachverfolgt werden.
Die Verbesserung der Datenqualität ist ein zentrales Ziel von Measurabl. Warnungen im Zusammenhang mit der Erkennung von Ausreißern und anderen Datenintegritätsproblemen fordern Benutzer auf, potenzielle Fehler zu untersuchen und zu beheben.
Zielfestlegung und -verfolgung ist ein leistungsstarkes Werkzeug innerhalb der Measurabl App. Ziele können unter Verwendung von zentralen Umweltmetriken für Immobilien festgelegt werden, dh Energie, COXNUMX, Wasser und Abfall; Intensität oder absolute Werte; und anpassbare Ziel- und Basisjahre.
Das folgende Beispiel bezieht sich auf den Climate Mobilization Act von New York City, der vorschreibt, dass Gebäude mit einer Größe von 25,000 Quadratfuß oder mehr ihre CO2005-Emissionen (im Vergleich zum Niveau von 40) bis 2030 um 80 % und bis 2050 um 2017 % reduzieren müssen. Das Gebäude hat seine Emissionen von 2018 bis 6.6 reduziert, aber die durchschnittliche Leistungsentwicklung impliziert eine Kohlenstoffintensität von XNUMX kg CO2e/ft2 bis 2030 gegenüber dem 1.4 CO2e/ft2 Ziel, das weit hinter der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zurückbleibt.
Das Berichtstool innerhalb der Measurabl app ermöglicht die Erstellung und den Export eines flexiblen Nachhaltigkeitsberichts, der für die interne Überprüfung und Entscheidungsfindung sowie die Bereitstellung für externe Interessengruppen geeignet ist, z. B. Kreditgeber, Anleihegläubiger, Investoren (LPs), NGOs oder die breite Öffentlichkeit.
Nutzung und Ausgaben (absolut und Intensitäten) im Vergleich zu einem Vergleichszeitraum sowie die fünf leistungsstärksten und leistungsschwächsten Anlagen werden auf der Leistungs-(Übersichts-)Seite für jede Energie, Wasser und Kohlenstoff aufgeführt. Die folgende Grafik ist ein Beispiel für die Seite „Energieeffizienz“ für eine ausgewählte Gruppe von Anlagen.
[1] Diese Zahl schließt regierungsnahe Einrichtungen und Finanzinstitute aus.
Quellen
https://www.iflr.com/Article/3893838/Critical-challenges-facing-the-green-bond-market.html
https://www.climatebonds.net/files/reports/cbi_post-issuance-reporting_032019_web.pdf
https://www.climatebonds.net/bond-library
https://about.bnef.com/blog/sustainable-debt-joins-the-trillion-dollar-club/
https://www.environmental-finance.com/content/news/selected-green-and-sustainability-loans.html
Über den Autor
Sara Anzinger ist Measurablist Senior Vice President für Kapitalmärkte. Vor dem Beitritt Measurabl, trieb Sara die Entwicklung und Umsetzung der Initiative für nachhaltige Finanzen von Fitch in Amerika voran und war als Managing Director of Real Estate Debt and Fixed Income bei GRESB tätig, wo sie die GRESB Debt Assessment entwickelte und die Green Bond Working Group leitete. Sara hat für die Royal Bank of Canada und die PNC Bank gearbeitet und einen Großteil ihrer Karriere im gewerblichen Immobilienbanking und in der strukturierten Finanzierung verbracht. Sie hat einen BA in Wirtschaftswissenschaften vom Rollins College und einen MSc in International Finance von der Universität Amsterdam.